高力国际：2018年北京写字楼供应将达高峰

房地产服务上市公司高力国际24日召开华北区物业市场2017年回顾及2018年展望媒体发布会，就2017年北京市的写字楼、零售、产业及工业地产、投资等表现进行回顾并对2018年作出展望。

北京写字楼供应高峰将现

　　高力国际表示，2017年合计租赁建筑面积约39万平方米的8个新项目完工入市，使北京甲级写字楼市场总存量同比上升6.5%至约637万平方米。去年租赁需求稳健，北京写字楼净吸纳量达34.1万平方米，较2016年上升约77%。新项目推升平均空置率同比上升0.3个百分点至8.3%。

　　内资企业仍为北京甲级写字楼主要的需求驱动力并且租户逐渐呈现多元化，不仅来自金融、专业咨询和IT行业，亦来源于房地产、传媒、制造业和能源行业。就租金而言，高力国际称，由于需求稳定且若干高于平均租金水平的新项目入市，北京市平均租金同比增长0.4%至每月每平方米331.8元人民币。

　　展望未来，鉴于若干项目延期至2018年，特别是北京又实施了的“停工令”，高力国际预计，2018年北京写字楼供应将达顶峰，总建筑面积约100万平方米的11个新项目将完工入市。随着新增供给逐渐入市，预计全市整体空置率将从2017年底的8.3%上升至2018年底的14%。而租金将面临下行压力，预计2018年北京写字楼平均租金同比将下降1.2%。

　　商铺租金或现微降

　　高力国际表示，2017年，北京优质商铺物业市场共有三个新项目入市，市场总存量同比增加4.9%至约560万平方米，其中两个新项目位于新兴区域。市场需求保持强劲，除餐饮业态外，服饰和生活休闲类品牌也录得大量新租，“新零售”与传统零售的融合进一步显现，包括盒马鲜生、超级物种等新零售业态在京陆续开业，商铺市场需求日益多元化。活跃的市场需求推动空置率同比下降0.8个百分点至3.1%。2017年北京优质商铺物业首层平均固定租金同比增长1.2%至每月每平方米816.1元人民币。

　　2018年，高力国际预计，建筑面积总计约53万平方米的六个优质商铺物业有望入市，较多的新增项目或将小幅抬高空置率0.7个百分点至3.8%。新增供应将有可能加剧现有项目之间的竞争。不过，考虑到80%以上的新增供应位于新兴区域(新兴区域租金低于整体平均水平)，预计2018年商铺租金将降低0.5%至每月每平方米812.4元人民币。

　　物流物业有望持续满租

　　从物流物业来看，2017年，北京有合计建筑面积约7.8万平方米的两个优质物流物业完工入市，市场总存量同比扩大4.2%至约195万平方米。来自电子商务零售商及第三方物流服务供应商的需求极为旺盛。高力国际表示，受年末诸多网络购物节及北京市清除非法低品质仓库的影响，整体空置率创历史新低，同比下降6.2个百分点，北京物流物业市场实现满租。当年，平均租金同比攀升10.2%至每月每平方米42.8元。

　　今年，建筑面积总计约20万平方米的四个优质物流物业计划入市。高力国际预计，鉴于强劲的需求，2018年物流物业市场仍将保持在接近满租的水平。这将支撑平均租金的持续增长，预计2018年平均租金将同比增长3.6%。

　　投资市场交易活跃

　　高力国际报告显示，2017年北京投资市场活跃，特别是下半年整售交易频繁，全年共录得33宗整售交易，总金额超过人民币450亿元。物业类型涵盖写字楼、商务园、商铺、酒店及公寓物业，其中写字楼(包括商务园)仍是最受欢迎物业类型，其成交金额占总成交金额约42%。同时多宗非办公物业在交易后买家均有将物业改造为写字楼的计划。

　　高力国际预计，2018年国内外机构投资者将继续对北京投资市场保持浓厚兴趣，特别是在对海外投资持续收紧的背景下。未来可交易物业仍以非核心区域为主，核心区域具有翻新改造潜力的老旧项目亦能吸引投资者的持续关注。同时，北京对“商改住”的限制以及政府对住宅租赁市场的大力扶植，该机构预计未来也会有收购商业项目并改建为长租公寓的案例出现。