北京满城尽是商改写 商场的拐点是写字楼的春天？

还记得在三里屯火爆一时的太平洋百货吗？还记得带热北苑地区商业氛围的洋华堂吗？还记得承载着我们多少青春回忆的IT旺地——中关村鼎好大厦吗？遗憾地告诉大家，眼下，这些京城曾经的商业明星都已经退出了历史舞台，取代它们的是一座座打着某某孵化器、某某联合办公空间旗号的写字楼。

　　几年间，一方面，由于电子购物以及新型体验式商业综合体的冲击，传统商业面临淘汰、转型的严重局面；另一方面，由于核心区土地供应的逐年减少，写字楼之类的商办用地越来越呈现郊区化，而传统的核心区写字楼租金则一如既往走高，因此，专家认为，“商改写”是传统房地产转型中产生新溢价的闪光点，是解决商场过剩、写字楼稀缺局面的解决方案。然而，冷静人士亦指出，无论是商业还是写字楼，都有供应过剩的危险，尤其在边缘区域，大量写字楼库存严重，如果不将办公人群分流至这些地区，写字楼市场仍将与商场一样，出现旱涝不均的局面，“商改写”仍然是治标不治本的无用药方。

　　满城尽是“商改写”

　　东四环内沿线一个30万平方米的城市综合体，一万多平方米的商业地下一层正在对外招租，原来的超市经营了两年，生意一直不温不火，房租到期后就没有续约。该项目招商总监对北京青年报记者说，这一万多平方米的面积已经对外招租一年有余，1.5元/平方米/天的租金对应寸土寸金的位置，使得上门者很多，但就是不见下单签合同的。

　　“首先，商业的地下一层以前是餐饮的旺地，但从去年开始，有关部门出台政策，禁止商业地下一层经营餐饮，一下子使很多商场陷入绝境；其次，同样作为地下一层主要商业来源的超市目前也进入低潮期，很多大型超市开始收缩开店数量，对租金更是抠得要命。所以别看是1.5元的租金，但整体能承受起的商户并不多。”该总监无奈地表示，领导层已经开始考虑公司投入一部分装修，将这一万多平方米改造成类似优客工场那样的新型联合办公的写字楼。不仅可以解决空置问题，租金也可以达到4元至5元之间。

　　该项目是北京众多商场改写字楼现象的缩影。目前在北京除了远洋未来广场、侨福芳草地、颐堤港等不超过十家的新型商场还能赚钱之外，绝大多数商场都面临着关店以及转型的关口。

　　曾经风光多年的中关村鼎好大厦花了近4年的时间清退大厦的电子卖场，引入众创空间品牌入驻运营，到现在，鼎好大厦除了一层以外，其他各个楼层都是提供办公空间的众创空间。而相距不远的海龙商城也经过整体改造，成为新兴写字楼对外招租。据悉，中关村海龙商城、三里屯太平洋百货等传统商业业态进行了整体改造，其中太平洋百货已改造为新型写字楼，对外招租。

　　据汉博副总裁李亚明介绍，商铺的租金本来应该比写字楼高，但由于市场环境不景气，写字楼租金上涨、需求旺盛迫使写字楼周边的配套商业转型写字楼。李亚明说，北京CBD区域的优质甲级写字楼每平方米租赁价格早在三年前就已破10元，高租金让很多商场经营者羡慕不已。尤其让购物中心运营者为难的是，不得不接纳承租能力仅有前者1/3的大量体验业态。商铺与写字楼租金倒挂导致上述情况十分普遍，这也反映出，当初开发商在核心区拿地，不假思索盲目做商业，在经过爆发式增长后，供过于求的局面开始显现出来。

　　遭遇泡沫化、同质化和电商边缘化夹击的中国商业地产行业，竞争正在走向深水区。从初期的开发竞争走向运营和资本竞争，一波短兵相接的厮杀渐次展开，洗牌已不可避免。

　　开发商为什么热衷“商改写”

　　在北京房地产市场，商业改写字楼这一模式被人熟知，是因为大钟寺中坤广场。地处西直门黄金商圈的大钟寺中坤广场将主要业态由商业调整为写字楼。项目所处的西直门交通枢纽，大量金融、科技行业有写字楼的需求，但周边供应却很少，中坤将现有自持的4栋楼，近40万平方米的物业，从零售业态为主调整为以办公楼业态为主。在中坤传达出向写字楼转型的信号后，多家金融机构已积极接触，预计将来租金将轻松翻倍，而管理成本也随之降低，项目调整后可租可售。

　　据业内人士介绍，写字楼市场受互联网冲击微弱，需求增长稳定，考虑到其租金稳定、管理及运营成本较低，将商场改为写字楼成为开发商提高收益的新选择。受营改增政策特点的影响，开发商可以通过装修或者“商改写”装修进行进项抵扣，开发商不仅改变或提升了自身资产价值，同时避免了因重复纳税带来的多余支出。直观来看，在租金收益及资产溢价方面，开发商也获得明显收益增长，其中租金收益增加可达10%-20%。

　　据商业地产资深人士李牧天介绍，近几年来，北京写字楼市场出现商场改造变身写字楼的新潮，主要原因有两个：一是商业的“不争气”，二是写字楼市场的“太火爆”。

　　先说商业的“不争气”。网络购物市场的迅速发展，给传统商业带来了巨大的竞争和压力。数据显示，中国网购市场交易规模正逐年增长,截至2015年，网络交易额为3.8万亿元，增长率为36.2%。预计到2018年，中国网络购物市场在社会消费品零售总额中的渗透率增长到19.2%，增长率正逐年递增，且增长迅速。

　　截止到2016年第二季度，北京市优质商业存量约1129万平方米，其中，购物中心约913万平方米，占到80%左右；百货约216万平方米，仅占20%。地标性优质商业租金保持增长，普通商业租金增长缓慢，趋于稳定。

　　传统型商业的没落除了网络购物的冲击，自身不寻求改变也是其失去转机的原因。多年的固步自封，使得新兴的商业资源被后来居上的体验型商业所垄断，传统商业那种一层化妆品、二层女装、三层男装、最高一层做餐饮的模式已经远远落后于打破界限、老少妇幼都能有切身体验的先进商业模式。

　　其次就是写字楼市场“太火爆”。国际地产代理机构仲量联行数据显示，北京已成为全球写字楼租金最昂贵的城市之一，过去一年间北京甲级写字楼租金大幅上涨80%以上，市场供不应求。写字楼空置率保持低位，租金却在高位保持稳定。自2011年开始，北京写字楼租金迅猛增长(两年内增长约80%)(2012年4季度对比2010年4季度);自2013年开始，北京写字楼租金一直保持稳定。2016年第二季度，北京全市甲级(含顶级)写字楼市场平均租金继续保持坚挺，为每月每平方米378.1元人民币。由于第二季度五大核心商圈暂无新增供应入市，核心区空置率下降0.8个百分点达4.4%。

　　另外，对于此类商业项目来说，改造为写字楼的一个很大因素在于今年实体经济开始复苏，部分企业新一轮扩张的态势也不断明显，所以有这样一个动机去进行写字楼物业的租赁。一些商业地产项目过多的区域，后续会通过改造写字楼的物业来实现物业类型的均衡。

　　戴德梁行有关人士表示：“目前，北京核心商圈已经饱和且几乎没有新供应，近年来北京推出的土地也多为具备商业、住宅等功能的综合性用地。随着北京城市轨道交通的不断发展，相信未来在中心城区以外将形成越来越多的小型新兴商圈，北京商业市场多中心化特征逐渐显现。”

　　写字楼的春天只是核心区的春天

　　毋庸置疑，北京的写字楼市场在全球都是稀缺的资源。世邦魏理仕不久前公布最新《全球优质写字楼租用成本调查报告》，调查结果显示：2016年初全球金融市场动荡未能影响优质写字楼市场租用成本的继续上涨。在调查的126个市场中，11个市场录得租用成本超过10%的同比增长，中国的北京（金融街）、北京（CBD）及上海（浦东）再次上榜全球最贵十大写字楼市场，随着消费与投资的温和增加，全球最贵十大写字楼市场有望以地理位置、资源、人才、政策、市场环境等方面的优势继续领跑。

　　看到这里，千万不要盲目乐观，因为，你不要忽视一个关键问题：地段。在寸土寸金的北京、上海、深圳等一线城市，核心区的写字楼一间难求，但在非热点区域，写字楼的库存压力远非想象。拿北京举例，先听听单个项目面积就能吓人一跳。

　　五环外的大兴区域，某个大型房企有50万平方米的写字楼立项的项目；昌平，某个央企的科技园项目，有60万平方米的写字楼在招商；房山，一个开发企业，拿下一块土地，建筑面积达到120万平方米，用途：商业！在北京寻找合作资源，希望引入类似滴滴出行、京东这样的大型资源，哪怕免费提供办公都可以……

　　据乐工场副总王乾瑜透露，他们常年为全国性的企业在北京寻找写字楼，但一般客户的要求就三个字：五环内。这就造成了为什么五环内写字楼几乎出一栋少一栋，五环外出一栋积压一栋的原因。

　　由此看来，所谓写字楼的春天，是核心区写字楼的春天，对于嗷嗷待哺的几千万平方米写字楼的库存来说，冬天还远未到来。

　　众所周知，目前非核心区域的写字楼，纷纷想方设法“写改住”，即通过打擦边球的做法，将写字楼的功能变为居住功能，这就是商住公寓的由来。目前，北京类似的商住公寓大概有800多万平方米。在通州限制此类物业进行销售之后，很多区域都在酝酿跟风，前不久又传出顺义有关部门不允许此类物业样板间开放的消息，足以证明，写字楼想解决库存问题的通道变得越来越窄。

　　另一方面，即使是核心区的“商改写”，也存在着这样那样的问题。虽然这么一改，租金马上翻倍，但业内也不乏质疑之声，办公业态和零售业态相比，大到土地性质、规划面积要求，小到外立面设计、室内空间划分等要求都截然不同，已经营业的商场想改为写字楼，将面临不小的挑战，耗时往往超过预期。

　　拿一些最流行的联合办公空间为例，由于作为商场时，采光等标准远远低于写字楼标准，尤其是地下空间，改造为办公空间，往往改造费用会很多，然后按照工位计算。按每个工位1500元计算，一个十人小公司要支付的费用是一年十几万的房租成本，远远要高于租一个商办楼的租金。而大型的公司，是不屑于去租商场改过来的写字楼。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平在接受媒体采访时表示，“商业改办公”首先得看当年拿地的土地性质是否包含办公用途，其次商业的公共空间较大，改成办公楼一定会填补楼板面积，重新分割空间，如果规划不允许新加面积，就会出现巨大的面积浪费。以2013年初就开始调整的一处知名商场为例，项目放弃了购物中心的定位，将高层空间清理出用于办公，而低层则加重写字楼的相关服务配套，包括增加餐饮及社交、休闲的消费场所等，但由于很多资源并不匹配改造后的空间，账也算不过来，因此直到目前调整仍未完成。