北京商办重获新生 写字楼投资趋势向好

近年来，由于商业地产售卖困难、住宅持续热销，一些开发商在商办用地上以酒店式公寓、办公式公寓的名义盖房，商住房一时销售火热。

　　2017年3月，北京住建委发布公告，宣布要进一步规范本市商业、办公类项目管理，商住进入限购时代；同年5月，上海市政府正式下发商住房整顿方案，对已售但未交付商住房集中整改。2017年的政策严冬，使得办公市场成交接近冰点。从数据来看，2018上半年市场正在逐步复苏。

　价格回暖租金反弹 写字楼投资趋势向好

　　2018上半年，多数城市写字楼供应缺位、需求旺盛，成交价格同比小幅回暖1%，就目前价格走势和市场活跃度来看，未来价格仍有上涨空间。全国写字楼租金更是强势反弹，同比上涨1.9%，预计未来还有更进一步攀升的可能。

　　写字楼整体趋势向好，和二线写字楼市场形势的变化有密切关系。随着城市化进程的推动，在“一带一路”等系列政策利好的助力下，重点二线城市价值得到显着提升。供应方面，大型知名房企开始重点布局二线城市，二线城市写字楼项目的增加使办公空间保持良好的扩张趋势。需求方面，二线城市也保持了良好的增长态势。高新科技产业、互联网公司成为租赁主力，新兴办公模式的稳步发展，为市场带来更多的租赁需求。二线城市对人才的吸纳量成为办公面积扩张、租金价格上扬的催化剂，此外，近两年甲级写字楼开发的占比有所提升，也是租金的增长点。

　　云房数据显示，2018上半年多数城市租金呈不同幅度增长，其中广州租金同比上涨10%，其次为杭州，租金同比上涨7%。究其原因，一方面是两座城市经济发展前景广阔，吸纳了大量高新创业型企业，形成了产业聚集效应，另一方面配套完善的核心商圈的租赁需求较为强劲。租金降幅最明显的是石家庄，因商业聚集度不高且市场供应过剩，导致租金同比下滑8%。

　　写字楼成交价上涨 投资回报率普降

　　2018上半年，受成交价格和资本价值攀升的影响，写字楼各项回报率均呈下降趋势，甚至全部跌破监测期内最低值。其中，长期持有租赁回报率受成交价格上涨的影响最为显着，环比下滑0.5个百分点，降至6.5%。经五年转售预测推算，写字楼转售回报率目前为7.4%，若均价仍保持快速上涨的态势，回报率将会持续下滑。

　　云房数据认为，受二线城市土地价值上涨、办公供应短缺和一线城市大宗资产交易价格持续攀升等因素影响，全国写字楼成交均价回暖走高，再加上写字楼资本价值的上涨，推动了整体写字楼回报率普降。但从长远来看，写字楼投资趋势还是总体向好的。

　　长租收益二线两极分化 北京迎来投资新契机

　　2017年的政策严冬之后，北京办公写字楼市场迎来了新契机。2018上半年，北京写字楼表现一枝独秀，不仅租金位于较高水平，空置率也偏低，仅8.4%。云房数据认为，北京未来一年甲级写字楼供应充足，有高达1043.6万平米的供应进入市场，租金水平将稳中有升。

　　静态租赁回报率方面，西部区域重庆、西安等发展较好的城市带动了周边城市发展，写字楼需求向周边城市分流。华中区域回报率有明显回升，无锡、长沙等城市表现抢眼，无锡近年来受益于太湖新城板块的发展，在商办市场活跃度较高。

　　长期租赁回报率方面，一线城市一度呈下降趋势，二线城市出现两极分化。上升区域主要分布在西南、华东区域，长沙、武汉投资回报表现良好。宁波商圈聚集度不高，写字楼投资仍处于下行通道。

　　历史转售回报率方面，表现较为优秀的是武汉和石家庄，预测这两个城市未来五年投资回报涨幅空间较大。无锡、天津和广州写字楼的远期投资价值较高，但目前租赁转售收益较低。

　　云房数据结合19个城市豪宅的未来转售及长期租赁回报率，对房地产投资方案进行评估，制作出了写字楼房地产投资价值导向图。评估结果显示，最适合投资的城市是武汉和石家庄，适合长期持有租赁的城市是长沙，适合短期持有售出的城市是天津，最不适合持有的城市是宁波。