北京万科呼应首都城市定位 存量改造计划首个作品落地

7月28日，北京万科时代中心即将正式开放，这意味着北京万科“6+X”转型战略中的城市更新计划首个作品成功落地。

　　万科时代中心是北京万科对存量资产进行改造的一个缩影，其背后是房地产开发商们已经逐步展开的城市更新序幕。随着一线城市土地供应的减少，规模发展与土地供应之间的矛盾备受关注，为了破解难题，许多开发商凭借敏锐的市场嗅觉，将目光对准城市更新，希望从中获得转型商机。

　　在存量资产时代，城市更新是北京城市发展的引擎。城市更新对城市的空间、功能、产业布局、生活方式等方面，都将带来深刻的改变和影响。而以一线城市核心区域“旧楼改造、存量提升”为核心的“城市更新”将成为房地产市场的下一个风口。此前有业内人士估算，北京存量市场或有将近4000亿体量。

　　基于北京进行“腾笼换鸟”式产业升级和大力发展文创产业的城市发展背景之下，万科时代中心应运而生。而北京万科的城市更新升级转型，或可成为一个城市空间架构重塑下的成功范本。

　　城市规划为方向 进行存量资产改造尝试

　　在强调存量焕新的新形势下，政府相关部门如何在有限的用地上实现经济活力和社会宜居性的同步提升，企业又如何摸索出适合自己的“资产运营+资本运作”的有效模式，都面临着操作层面的挑战。

　　针对存量资产的改造尝试，是在2017年《北京城市总体规划（2016年-2035年）》颁布以后，北京万科依据北京 “四个中心”的城市战略定位，所探索的重要转型路径之一。

　　按照《总体规划》内容，北京将集中聚焦“四个中心”——全国政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心进行战略定位，并提出了“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构规划。“四个中心”的定位日渐深入人心，北京的城市发展目标也随之明确。

　　为了顺应北京“四个中心”的城市战略定位、功能升级和产业发展，作为企业“6+X”计划中的A计划，北京万科写字楼与产业园业务创新资产管理及运营模式，围绕企业不同发展阶段，对区域选址、周边交通、建筑形象、硬件功能、产品配套和运营服务的不同需求，从资产获取到退出，产品打造到空间运营、企业服务到产业生态，全面升级业务格局。

　　截至目前，北京万科在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区持有10个优质资产，总开发面积逾65万平方米，投资总额约180亿，目前已有3个项目进入运营阶段。下半年，还将有改造项目望京万科时代中心投入运营。

　　“未来三年，万科每年将有100亿元左右的投资用于城市更新领域，希望三年之后我们大概能够持有400到500亿的存量资产改造项目。”万科集团高级副总裁、北方区域本部首席执行官刘肖如是说。

　　在刘肖看来，存量资产改造为办公类产品的核心在于，土地获取、产品打造、低成本长期资金获取三方面。除了上述三方面，刘肖称，万科的优势还在于与各类文化企业合作的能力，“当我们把小小的梦想与城市发展相结合时，能得到大家的认可与参与”。

　　呼应城市战略定位 打造北京文创新地标

　　作为传承历史文化、促进城市有机更新的重要载体和宝贵资源，老旧商业设施的保护与利用，是一个既关系市民文化生活品质，又关系城市功能完善的时代课题。

　　对于这个课题，北京万科给出的是与城市发展节奏并肩前行的解决方案。

　　近年来，万科时代中心所处的朝阳区以国家文化产业创新实验区规划建设为契机和抓手，积极疏解非首都功能，努力构建“高精尖”经济结构，推动京津冀文化产业协同发展，服务首都全国文化中心建设。

　　具体而言，万科时代中心，距中央电视台新址仅3.5公里, 是朝阳区政府规划打造CBD-定福庄国际传媒走廊上的重要节点之一。周边入驻客户以传媒类为主，吻合了以中央电视台为龙头,经过朝阳路,到龙尾的传媒大学的传媒大道的定义。

　　“明确方向，要做的事就相对简单清晰了。我们要把万科时代中心打造成新型文创综合样本。”万科集团高级副总裁、北方区域本部首席执行官刘肖认为，打造万科时代中心的核心在于腾退空间再利用、文创上下游产业链接、创新空间价值及优化创业环境。

　　随着城市形态转变和创意阶层崛起，城市更新的边界从宏观上的城市面貌升级延伸到微观上的人文精神重塑；而产业升级的核心，除了需要产业与行业之间产生更多的交叉与关联，更需要把原来被忽视的文化、艺术、生活与社区等元素纳入到整个体系中。

　　基于北京进行“腾笼换鸟”式产业升级和大力发展文创产业的城市发展背景之下，万科时代中心应运而生。建筑由原西单商场改建而成，总建筑面积约4.7万平方米。由丹麦事务所SHL主持设计，历时2年，为朝阳路上的“国际传媒走廊”打造了一个集精品商业、文化办公、艺术空间为一体的城市综合体。

　　万科时代中心的落地，不仅意味着北京万科以践行国家对于北京“四个中心”战略定位的政策为自己转型的重要参考方向，也为北京的文创产业再添新地标。

　　全面焕新空间 创新运营理念

　　在刘肖看来，“城市更新最主要有两个目的，一是产业升级，把低效率的土地置换出来，就是置换成更加高效的产业来使用；二是通过置换来创造更好的人居环境。”

　　“城市有机更新不是原来简单的推倒、拆除、重建的更新，而是在保持原有的城市机理的有机更新，是变与不变的内在统一。这其中，对建筑形态的更新是一方面，更为重要的是对其运营。”刘肖认为，除了对物业选择、改造理念有较高要求外，存量改造更看重操作者的运营以及自身模式，这是北京万科对存量资产改造的核心认知。

　　为此，在万科时代中心的运营上，北京万科引入了两个重量级的伙伴。

　　首先是主打文创产业联合办公的米域。据了解，米域自2016年7月成立后，已完成了近20个上海市中心存量资产项目的升级改造，建筑类型涵盖了百年历史建筑、老工厂、旧商业楼、商业裙房、独栋洋房。

　　一个大的趋势是，在移动互联、社群经济以及一系列创新科技的推动下，中国一线城市正在催生办公方式的迭代。现如今，办公场所已不再是一个简单工作空间，更被视作企业多元文化集体学习的能量场、跨界共业共生的生态圈，更是承载生活休闲与心灵体验的转换枢纽。

　　万科时代中心与米域的联手，将推动城市更新领域办公与写字楼变革，创造城市办公空间更大价值的可持续发展。

　　而在商业运营上，万科时代中心则引入万科集团旗下的商业运营公司印力。

　　印力是万科旗下的商业地产平台，是全国排名第二的商业地产集团，仅次于万达商业。在商业的整体定位方面，应需而生、明星体验和共享文化是印力为时代中心确定的三个核心招商方向。

　　以应需而生为例，万科时代中心引进中高端商务类契合度极高的绿叶子进口超市、星巴克、WAGAS以及阿迪达斯MEGA等实力品牌入驻，提升整个商圈品牌层级并与周边成熟商业体形成差异化。

　　在明星体验上，由吴尊、吴建豪以及辰亦儒等众明星打造的贝肯庄和澳洲网红汉堡店Royal Stacks，两个品牌均为中国华北首店，目的是为时代中心打造独有标签。而共享文化上，引入了北京首家时里书店，使得整个公区的商业氛围和书店的文化气息得以有机结合。

　　提升文化浓度 营造美好生活场景

　　城市更新不仅改变着城市的形态，也改变着城市的场所精神，这是城市有机更新中关于精神文化建设的重要组成部分。

　　一般来说，判断一个项目好坏的核心标准在于其定位是否精准。为什么说万科时代中心有望成为北京文创的新地标？

　　首先，在最基本也是最核心的产品定位上，万科时代中心完成了一次区域的定位升级。万科时代中心位于朝阳区朝阳路，这里曾从元大都时期的一个驿站，到民国八年的一个村庄，到新中国成立后的纺织业重镇，到八十年代的一个集贸市场。

　　经过全面升级改造，昔日的十里堡西单商场变身为汇聚文创产业与新兴商业业态的复合空间，同时承载着服务首都功能、留存时代记忆与丰富市民生活的区域功能定位。

　　从历史的区域定位变化看，万科时代中心所处的区域位置所承载的城市功能正在不断进化。而随着万科时代中心的正式落地，这里的区域定位再次升级。

　　再者，除产品与运营外，万科时代中心更注重它所衍生的社会效益。

　　在刘肖看来，就地产行业而言，随着存量时代的来临，未来北京房地产市场的发展将演化成为服务配套和解决客户需求的发展。客户的需求将慢慢从居住的舒适度变成装修水平、住宅性能，再到教育、医疗和周边配套，未来的需求甚至还包括人与人之间互助式的服务、社区的文化和精神、社区中人们交流的便利程度等。

　　为此，万科中心从设计之初就将周边居民的服务需求、精神文化需求纳入体系之内。

　　比如，万科时代中心入口空间创新地使用了室内空间“室外化”的设计手法,长度8米的折叠门可以完全打开；同时，万科时代中心中庭阶梯式公共空间，将着力引入弘扬国粹与非遗文化的各类艺术展览，创造良好的社群互动氛围，提升文化浓度。

　　据悉，北京万科还将启动“LIVE IN ART在城市，艺术地活”都市文化共建计划，利用不同的城市空间，携手艺术家设计师诠释全新的“美好生活场景”——不仅是物质生活的富足，更是精神生活的引领。

　　这种种细节的设计铺陈和氛围的营造，体现了万科一直以来“城乡建设与生活服务商”的战略定位。

　　业内人士认为，城市更新是对房企综合运营实力的考验，其不仅仅是对建筑物等硬件设施以及外观进行改造升级，同时也需要对生态环境、历史文化、社会心理、产业布局、城市发展等有着深入的认识，涉及金融、科技、创新、人文、环境、经济、民生等多个领域。

　　北京万科的城市更新升级转型，或可成为一个城市空间架构重塑的成功范本。