郊区化办公等新业态频出 北京写字楼市场格局重塑

与入冬转寒的商品房市场不同，北京的写字楼市场依然春天般温暖。

多家房地产顾问机构近日陆续发布的第三季度北京写字楼市场报告显示，受第三产业稳中向好态势推动，北京全市及五大核心商圈写字楼市场需求提升，租金继续温和上涨。同时，联合办公、郊区化办公等办公新业态正在重塑北京的写字楼市场格局。

第一太平戴维斯报告称，北京市甲级写字楼总存量保持在967.1万平方米，整体空置率环比下降1.0%至5.5%。戴德梁行统计显示，北京全市有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米391.3元，同比上涨2.6%。非核心商圈的写字楼供应增加，预计第四季度有58.9万平方米投放市场，将会给北京边缘商业圈带来更多商业机会。

核心商圈写字楼租金未来以“平稳”为主

据了解，国际金融机构摩根士丹利近日续租位于金融街丰融国际大厦约0.34万平方米的办公空间。几乎同时，另一家知名IT公司中兴通讯则签约了亚奥商圈的外运大厦，签约面积约1.59万平方米。

这两家公司是北京核心商业圈公司的缩影，以金融和高科技为主的高端服务业在北京聚集，并逐步形成了金融街、CBD、燕莎、中关村、东二环、亚奥、望京-酒仙桥等北京核心商圈。其中前五个因为写字楼存量面积均超过100万平方米，习惯上被称为北京五大核心商圈，近年来亚奥、望京-酒仙桥商圈的供应面积也在增大，亚奥商圈写字楼的平均租金已经超过中关村。

戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部高级董事严区海对记者表示，未来一段时间，核心区的写字楼租金以“平稳”为主。一方面是因为北京的写字楼供应量逐年释放，相对比较平均；另一方面则是北京金融、高科技等公司持续扩张。

此外，9月末，北京市正式发布《北京城市总体规划（2016年—2035年）》，要求“二环内禁止新增建设用地，四环内严控新增建设用地”，长期来看，严区海认为，中心城区的供应受限将支撑核心圈物业价值持续坚挺。

商场酒店“变身”写字楼打造联合办公空间成趋势

记者近日在北京动物园南门附近发现，昔日热闹的天皓成服装商品批发市场已经不见踪影，整座大楼外表崭新，“宝蓝金融创新中心”的牌子高高挂起，内部装修已经完成，在一楼大厅还能闻到一阵阵石灰、油漆的味道。

记者走进物业办公室，一位工作人员热情地介绍改造过程并询问，需要写字楼还是孵化器的工位。原来从商场改成写字楼的过程中，大楼的结构没有变化，清除原来市场内的经营场所后，在原有基础上进行翻修。

地上楼层装修成大面积连片的办公空间，地下一层则改造成联合办公空间，提供工位出租服务，并且入驻公司享受中关村孵化器的政策。变成商务楼宇后，中心主要引入金融互联网、高新科技、文创设计等多产业。

天皓成的华丽变身并不是个案。中关村商业圈里的鼎好大厦、e世界等电子市场也在逐步改造成办公空间。此外，部分酒店变身写字楼也正在进行。三里屯地区，盈科中心的公寓部分试水改造成写字楼，并成功运营；今年4月，菜市口地区的五星级开元名都大酒店改造完成，更名“中融信托大厦”并对外招租，提供从850平方米到9000平方米不等的精装大开间。

严区海表示，“商改办”“酒改办”趋势持续走俏。一方面是由于北京疏解非首都功能，几个大型的批发市场陆续搬迁；另一方面是相对于商场和酒店而言，写字楼在运营成本、租金回报等方面都略胜一筹。

随着中融信托大厦、盈科中心的改造成功，严区海认为，未来几年，在酒店业和传统百货业表现低迷的背景下，核心区老旧商业项目的改造将更加受投资者关注。

郊区化办公带动写字楼向边缘商业圈聚集

滴滴出行近日在北京北五环外的上地地区文思海辉大厦扩租了1.44万平方米。在文思海辉大厦附近，扎堆聚集着腾 讯北京总部大楼、新 浪总部大厦、网 易大厦、百度科技园、汉王大厦等知名IT企业的写字楼。

上地地区与北京东南五环外的亦庄开发区形成了北京中心城区之外两大写字楼集中区。戴德梁行统计显示，预计四季度将有58.9万平方米的新增供应投放市场 ，且均位于非核心商圈。

严区海认为，北京的地铁线不断加快开通步伐，有力提高了非核心区的可达性，同时产业聚集，这些共同作用让郊区化办公成为趋势，多中心也符合北京的规划。四季度，北京有望新开通3条地铁线，分别为S1线、燕房线和西郊线。这三条地铁线的开通将分别带动门头沟、房山和海淀西北部等非核心区的发展。

由于核心商圈租金的高居不下，企业将搬迁和新签约地点锁定在交通便利的新兴商圈不失为一个明智的选择，尤其是对于租金较为敏感、体量较大及有扩张需求的企业租户。