城市格局大变迁 北京写字楼市场何去何从

从2015年北京市政府宣布牵址通州开始，到2016年4月作为国家千年大计的雄安新区的横空出世，北京市的整体格局面临着建国近70年以来的最大调整。谁会随着北京市政府牵至通州，谁又会响应中央政策落户雄安？北京城区会不会空心化？腾出来的写字楼又留给谁？需求从哪里来？未来北京的写字楼空置率会不会大幅上涨？这些都是留在人们脑海中的问号。

旺盛需求仍在推动北京写字楼市场租金上调

从数据看，截止2018年上半年，北京全市写字楼市场净吸纳量达41.3万平方米，同比上涨48.6%。强劲的市场需求拉动本季度全市写字楼有效净租金升至394.4元/月/平方米，同比上涨0.6%。北京全市甲级写字楼总存量继续保持在1,043.6万。

联合办公需求激增，互联网行业仍是主力

随着共享经济和高科技初创企业的快速发展，传统写字楼租金的高企不下以及资本的涌入，近年来联合办公得以迅速发展。这其中，尤以“梦想加”和氪空间表现最为抢眼，梦想加在今年的前六个月租赁了近5万平米的办公面积，而氪空间的租赁面积也超过了三万平米。与此同时，在以全国科技创新中心为定位和《中国制造2025》的大背景下，互联网企业在北京的租赁需求持续旺盛。2018年上半年，互联网企业成交租赁占所有成交租赁总数比例高达30%，几个大面积的成交包括爱奇艺租赁永利国际中心20,000平方米的办公面积，腾讯视频新租领航科技大厦12,378平方米的办公面积。联合办公和互联网行业的大幅扩张，致使本季度全市空置率环比下降1.3个百分点达7.1%，五大核心商圈空置率则继续保持低位，为3.1%。

下半年未来供应集中在非核心商圈

下半年，北京写字楼市场将继续迎来约152万平方米新增供应，其中五大核心商圈写字楼新增面积达37.9万平方米，仅占总新增供应的24.9%。而非核心商圈未来供应主要集中在丽泽金融商务区、望京-酒仙桥区域，分别占总新增供应的26.4%和20.6%。预计新增项目的如期入市将拉动整体市场空置率小幅上扬，租金水平或将面临下行压力。

未来北京写字楼向何处发展

北京的城市格局在未来的五到十年将会有一个巨大的变化，这其中首先是北京市政府牵址通州，北京城市副中心将会是一座高标准现代化的新城，而二环以内的东西城范围内的中央政务区将隶属于中央，不管是人口还是建设项目都会只减不增以确保足够低的密度。另外，随着雄安新区建设的不断推进，在北京的国有企业，研究院所，金融机构等都已表态要积极响应中央号召牵址雄安，届时，北京城区空心化的现象将会凸显。

从产业结构看，北京的城市定位在文化中心，国际交往中心，科技创新中心和政治中心。这其中，北京在科技创新方面表现突出，高科技企业林立，独角兽企业数量超过70个，比上海多了近一倍，这些企业的快速扩张为北京写字楼市场提供了足够的支撑。此外，北京的第三产业发展一直在全国遥遥领先，三产占比超过82%，这让北京的写字楼市场的需求一直处于较为旺盛的状态。

由于金融中心和经济中心已经从北京的城市定位中消失，未来，随着城市格局的变化，北京写字楼市场将会迎来一个巨大的格局变化。西二环内的金融街由于是一行三会所在地，吸引了大批金融相关机构以远高于市场正常价位的租金偏居一隅；同样位于中央政务区内的东二环商圈则是国有企业扎堆。随着北京副中心以及雄安新区建设的不断推进，这两个商圈的未来将会变得扑朔迷离。与金融街毗邻的丽泽商务区未来或会承接部分来自金融街的外溢需求，但真正对金融街和东二环写字楼商圈带来影响的仍将是雄安新区。

其他传统的写字楼商圈如CBD，燕莎和中关村的前景则相对乐观：位于通州的北京城市副中心目前从规划看，北京市政府不希望在通州形成一个大型的商务中心，因此对CBD和燕莎区域的冲击较小；中关村区域由于周围高校和科研院所林立，高科技企业扎堆，其定位也符合北京的城市定位，同时由于目前该区域供应有限，整体区域已经在不断向西北方向扩张，未来仍有发展潜力。

城市格局的变迁让城市空心化问题凸显，西方主要国家大型城市在上世纪六七十年代发生的郊区化现象多是出于城市产业结构升级以及中产阶级改善自身居住条件等因素自发形成的，但这些城市在几十年后又再次出现了“重新城市化”现象，以纽约为例，纽约在上世纪七十年代曾经一度沦为移民和流浪者的天堂，犯罪率居高不下，但在上世纪九十年代随着社会治安的改善，城市居民又逐渐回归大都市，与此相类似的还有伦敦，“城市化--郊区城市化--逆城市化--再城市化”四个连续的变质阶段构成了大都市区的生命周期。同西方国家大型城市不同，北京城市空心化的主要诱因源于行政指令，在短期内行政指令是可以得到有效执行的，因此我们将很快看到北京空心化现象的发生。但从长远来看，政府很难控制人口由于居住、教育、就业以及对城市可提供的方方面面的功能的需求导致的流动，而北京城区对于居住在北京的人们仍具有极大的吸引力，从空心化到再度回归仍将是一个必然的趋势，只不过这个过程需要几年甚至几十年的时间来完成。

言而总之，从现在开始的三到五年内，北京的写字楼市场仍将维持目前的格局，整体市场保持平稳。然而五到十年之后，北京写字楼市场或将出现巨大的变化，这其中尤以金融街和东二环为代表，大量金融机构和国有企业在中央政策的引导下牵址雄安新区，这两个商圈将会出现大面积的空置，由于位于中央政务区内，这些空出的写字楼面积如何得到有效的利用将是中央政府需要面对的问题。对北京市政府而言，疏散非首都功能导致经济下滑已经是不争的事实，如何挖掘自身潜力寻找新的经济增长点，如何解决马上将要面对的城区空心化问题是他们亟待解决的难题。（戴德梁行北中国区研究部主管 魏东）