从五星酒店到高品质写字楼 北京首个“酒改写”项目样本调查

矗立于东长安街的新闻大厦用短短两年时间，完成了从五星级酒店到高端商务写字楼的华丽变身，95%以上的企业入驻率是对新闻大厦转型战略经营策略、配套设施、物业服务、员工团队的肯定。在写字楼新增物业大量入市、写字楼市场竞争加剧的当下，新闻大厦不仅成为带动东长安街老牌商务区复苏的主力，也成为了存量入市、酒店改写字楼的成功样本。

　　战略：

　　转型：

　　一个关键决策背后的市场思考

　　开业于2004年5月的新闻大厦酒店是中国新闻界第一家五星级豪华酒店，楼高22层，拥有五星级豪华客房201间，凭借得天独厚的地域优势和卓越的设施、服务，新闻大厦在2008年成为了北京奥运会新闻指挥部，不过到了2014年，投资建设方京报集团决定结束新闻大厦酒店业态，将这座大厦改造为写字楼，这一决定在新闻大厦的老员工看来，既合理又有魄力。

　　2004年新闻大厦开业，经营业绩逐年增长，2008年北京奥运会期间达到峰值。随后受市场影响，业绩开始逐渐回落，2014年6月决定转型前，酒店客房及配套设施会议、餐饮和娱乐等相关业务皆已出现亏损。

　　据资料显示，近几年高端酒店不景气并非新闻大厦这一家，整体行业出现衰退迹象之时，京报集团及新闻大厦提前嗅到危机，主动思变，并聘请专业市场调研公司，对五星级酒店和五A级写字楼的市场前景进行了广泛调研和准确评估。结果显示，继续做高端酒店需引进国外先进的酒店管理公司，不但需要全面改造，而且投资巨大。如果转型商务写字楼，不但投入低，还能实现利益最大化。于是，2014年6月23日，京报集团做出决策，新闻大厦酒店开始进入战略转型期。

　　24小时运行的酒店服务工种如何转变成一流的物业服务团队。据了解，转型前期，新闻大厦的员工团队几乎每周都会“走出去”到北京各个地区的高端写字楼考察参观，并“引进来”专业人士进行授课；为适应写字楼的运营模式，新闻大厦将酒店业态下设立的组织机构进行大幅调整，部门设置由11个调整为9个；与此同时，酒店的服务团队从思想观念和服务技能上原地进行角色转换。

　　在经营思路上，新闻大厦也尝试将通过经营方式的改变将亏损点转为盈利点。“例如，酒店游泳池每年严重亏损，改为写字楼后我们将游泳池承包出去，由此每年都能获得可观的租金收入。”新闻大厦相关负责人介绍。

　　据悉，2015年底，新闻大厦租赁面积出租率已达95%，收入增加，人力成本降低50%以上，从而实现了扭亏为盈。

　　转型：

　　一转到底的底气与艰难

　　转型，意味着要破釜沉舟、从头再来，毕竟在世邦魏理仕这家全球最大商业地产服务商看来，酒店转型为写字楼也会面临着从软件到硬件的诸多难题。“以细节举例，酒店大堂的灯以暖色调为主，而写字楼需要冷色调，再比如大堂的高度也要有所调整，而这些只是硬件的小改造，团队的大改造比这还艰难。”世邦魏理仕华北区资产服务部资深董事吴克礼坦言。

　　世邦魏理仕团队是新闻大厦在转型初期专门聘请为运营团队做驻场培训，培训课题为如何从酒店服务人员转化成为专业的写字楼物业服务人员。据悉，2015年6月23日新闻大厦宣布成功转型写字楼后，并没有和其他甲级写字楼一样聘请外来的物业公司进行服务，而是决定“就地改造”，即保留原有的管理团队和工作人员，培养专属的物业管理团队，才是真正实现彻底转型。

　　“酒店是劳动密集型行业，2015年新闻大厦的员工人数达到了480多人，也是最大的成本支出，而转型写字楼，人力成本就会降下来，因此新闻大厦首先面临的就是妥善安排原有员工，做好分流安置，这也是管理团队面临的最大难题。”新闻大厦相关负责人说，为了妥善安排这些员工，管理团队对员工意愿进行了逐一了解，为想留下来的员工找好合适的岗位，为想离开的员工找好出路。经过细致、妥善的安排，如今新闻大厦员工缩减至140人，人力成本大幅降低。

　　就此，难题还未被彻底解决，留下来的员工面临更大的转型挑战。前台经理要变身市场主管、客房负责人下一步就要接手物业客服，吴克礼回忆，在对新闻大厦进行驻场培训之前，世邦魏理仕对每一个员工的特点都进行了了解并与管理团队沟通，为工程、安保、客服、财务、办公室和人事部的员工量身定制了面授、实操、答疑和考核的课程，“从我们的授课看，员工转型决心很大，效果也很好，下一步我们还要安排他们去外省学习经验。”吴克礼说。

　　转型事无巨细，这考验管理团队的耐心，也更加考验员工的决心和忠诚度，一个厨师长丢掉手艺宁做快递管理员，是新闻大厦员工转型真实的写照。任师傅是新闻大厦的老员工，酒店时期他是手艺精湛的厨师长，而改为写字楼后，他的工作场地从后厨变为大厦外部的快递室，为大厦客户分拣快递。有客户感叹：“别看这个工作很不起眼，但是因为他的管理，快递员不会随便进出大楼，客户的快件也得到了很好的安排，这也是新闻大厦细致服务的体现。”

　　之所以拥有这些决心改行的员工，新闻大厦用短短两年时间的华丽转身为东长安街上的优质写字楼。新闻大厦相关负责人总结称，新闻大厦转型的底气来自与生俱来的四大优势，一为不可复制的区位优势；二为酒店时期保留下来的功能配套；三为合理的租金；四为专业、贴心、忠诚度高的服务团队。