全国商办用地升温 北京写字楼市场隐现“崩盘”

近日以来随着北京中服地块上市、上海外滩地王的成交，此前一向低迷的商业办公类用地开始升温。

中原地产统计数据显示，2009年下半年以来，北京、上海、广州、深圳四大城市商办用地供应呈现逐步增长的趋势，2009年7-11月平均土地供应面积仅为68万平方米，2009年12月商办用地供应面积为83万平方米，2010年1月该数据达到86万平方米。商办用地的集中出让受到了开发企业的热捧，近期商办“地王”频出。在保险资金投资不动产细则尚未公布之前，保险资金已按耐不住，近日在上海外滩新地王的竞拍中，太平洋保险、泰康保险与中华企业组成了联合竞投体进行竞拍。

与土地市场相对应，写字楼租售市场也明显优于住宅市场。据中原地产统计，2010年1月，四大城市写字楼销售面积达49.38万平方米，环比仅减少15.4%，而同期住宅成交量的跌幅达37.5%。

不少分析人士认为，尽管目前全国市场的商业办公类用地走俏，但是今年北京市的写字楼市场依然不容乐观，其主要压力来源于供应存量较大的压力。据仲量联行分析，2010年预计北京市写字楼市场将新增供应120万平方米，新增甲级写字楼的比例将达到62%，其中4栋甲级写字楼共计44万平方米将位于CBD。截至去年底，北京市写字楼存量已达920万平方米，再加之新的供应，今年北京市场上的写字楼供应量将高达1040万平方米，空置率将进一步上涨。

据香港媒体报道称，全球不良资产解决方案公司总裁罗德曼近日发布的研究数据显示，目前北京商用房产空置率可能高达约50%，比德国5个最大的写字楼市场去年出租的总面积还要大，已经显现出崩盘迹象。

另据世邦魏理仕的报告显示，在其跟踪的103个市场中，北京去年底写字楼空置率为22.4%，排第九位。但这一比例还没包括很多马上就要完工的写字楼。北京空置写字楼之所以不断涌现，主要也是由于地产公司用上了政府去年巨额贷款的一部分去盖楼。因此，业内人士预计，随着今年大量的写字楼涌现，北京市写字楼市场供大于求的局面将进一步加剧。

同时，一些投资机构也警告投资者不要投资北京、上海等热点城市。领盛投资管理公司日前发布投资策略年度报告指出,今年将是全球大部分地区投资房地产的理想时机。在中国地区,将主要看好二线城市的住宅及商业物业,而北京、上海等过于炙热的房地产市场投资,则需持谨慎态度。