空间家发布2017北京写字楼报告：市场分化加剧 多中心时代来临

2017年，大量新增项目的入市，将北京写字楼库存推向制高点，空置率也持续攀升。在此背景下，北京写字楼市场的表现依然可圈可点，核心商圈甲级写字楼租金稳中有升，中关村“旧貌换新颜”后成功逆袭，空置率全市最低，而联合办公一跃成为最大“黑马”，租走北京10%的写字楼，打破了写字楼市场格局。

　　未来五年，丽泽、通州、石景山三大商圈的新增供应占去半壁江山，区域市场价值凸显，企业选址路径逐步向外迁移，多中心时代将进一步加剧。

　　甲级写字楼库存破千万，去化还需21年

　　2017年，北京甲级写字楼全年新增供应面积达140万平方米，同比增长27%，创历年新高。大量新增供应下，甲级写字楼市场库存突破1005万平方米，按照2017年的去化节奏，消化现有库存需要21年。

去年北京各大商务区、甲级、乙级写字楼租金全面上涨0.9%至340元/月/平方米，甲级写字楼租金稳中有升，为392元/月/平方米。金融街租金环比攀升3.2%至547元/月/平方米，创近9年以来的新高。

　　北京写字楼的高库存，导致空置率持续上升至7.7%。由于大量新增项目集中在5-6环，因此核心商圈甲级写字楼受其影响较小，空置率反而呈现下降趋势，为4.3%。2017年中关村写字楼项目改造成果显著，随着写字楼品质的提高，空置率降至1.2%，与金融街一同趋于满租状态。

　　联合办公成“黑马”，精装愈加受宠

　　空间家数据库显示，2017年北京1000平方米以上写字楼户型占30%，越来越多的企业偏爱大户型。在装修方面，精装户型占比37.5%，同比增长9.5%。写字楼逐渐从简装时代过渡到精装时代，联合办公的入场，加速了这一发展趋势。

　2017年成交最活跃的行业依次为金融业、高科技业和专业服务业，三大行业租走北京三分之二的写字楼。联合办公是仅次于该三大行业的租户，成为年度最大 “黑马”，租走10%的写字楼，打破了北京写字楼市场租户长期稳定的格局。

　　2017年北京写字楼还表现出一些新特点：联合办公的快速扩张，加速写字楼去化，有利于降低空置率;北京写字楼存量特征明显，写字楼改造项目逐渐增加;内资是市场主导，大宗交易频繁。

　　据空间家数据统计，2017年北京商服用地成交411万平方米，其中，商办类成交面积为197万平方米。商服用地成交楼面价为17425元/平方米，同比去年下降5%。

　　去年商服用地供应量虽然大增，但市场明显遇冷，偏远地区的地块，屡遭流拍。今年的商服用地，以开发商自持模式为主，开发商的经营能力面临巨大挑战和压力。

　　非核心商圈供应近五成，多中心时代来临

　　未来五年，丽泽金融商务区、通州新城核心区、石景山区三大商圈，将成为写字楼供应的主力区域。目前，三大商圈已规划入市总体量将达500万平方米以上，占全市总体供应量的48%左右。

北京热门商圈行业分布基本格局是，金融街的金融业占比90%，中关村的TMT占比72%，望京-酒仙桥多为互联网新贵，亦庄汇聚大量医药业。

　　在大量新增项目的刺激下，北京有望步入多中心时代，优势资源不再密集地集中于单一区域，核心商圈地位将遭遇挑战，未来企业在选址方面，将有更多的选择。

　　商办新政是一把“双刃剑”，让写字楼市场回归理性

　　2017年，3.26新政规定，商办重回商业用途，不得分割成独立单元销售，不得对个人放开销售，给北京房地产市场带来了前所未有的冲击。

　　新政导致大量商办库存积压，直接增加写字楼一手房市场的库存量，同时，开发商的销售战线拉长，回笼资金速度减慢，给他们的商业运营能力带来挑战。

　　2017年写字楼交易量跌至历史最低水平。写字楼总成交额307.72亿元，环比2016年锐减40%;平均成交价26341元/平方米，环比2016年价格下跌1736元/平方米。

　　然而，不可否认的是，新政将“住宅的归住宅，商业的归商业”，让市场重新回到有序的健康状态。