一季度天津商业地产需求强劲 后市供给承压

国际房地产行业咨询机构仲量联行日前发布研究报告认为，2018年第一季度，办公楼市场空置率和租金同比双双下降；工业物流市场租赁活动活跃，净吸纳量同比大幅上升，电商、第三方物流企业和生产制造型企业是主要需求来源；在零售地产方面，需求保持强劲，区域型购物中心概念正逐步形成。

　　办公楼市场空置率和租金“双降”

　　“现在是租赁办公楼的最佳时机。非核心区新建办公楼项目当前租金水平较低；传统商业区的高品质办公楼仍有议价空间，”仲量联行天津董事总经理何迈可表示。

　　报告显示，来自金融和专业服务企业的需求仍然表现最为活跃，其次是信息技术企业。传统金融机构和保险公司持续在办公楼租赁成交量中占据最大份额。对租金较敏感的信息技术初创企业、商贸公司和传媒企业开始积极寻求进驻新兴区域办公楼。继金融行业和专业服务行业之后，信息技术企业也带动了天津办公楼市场的租赁需求，在2018年第一季度的办公楼总成交量中的比重达到14.1%。

　　一季度，由于没有新建项目完工入市，天津办公楼市场总存量保持不变，仍为290万平方米。净吸纳量约为31100平方米。稳定的需求促使市场整体空置率环比下降1个百分点，至35.8%。其中甲级办公楼市场空置率同比下降5.6个百分点，至44.2%；乙级办公楼市场空置率同比下降0.3个百分点，至31.4%。

　　租金总体微幅走低，降至91.8元人民币/平方米/月，环比下降0.3%，同比下降1.7%。其中甲级办公楼租金降至103.0元人民币/平方米/月，环比下降0.2%，同比下降0.9%。租户受益的市场环境下，租户可在议价过程中争取较多优惠。

　　仲量联行预计，2018年天津将有九个新建办公楼项目进入市场，新增供应61.8万平方米，天津市场将迎来近十年来的又一个供应高峰期，从而在今年年底将整体市场空置率推高至40.9%。“在这九个新建项目中，七个项目将位于非传统板块，”仲量联行天津商业地产部总监吕蔚然指出:“那些对价格敏感但在寻求办公空间升级的租户将有更多的选择。”

　　工业物流市场净吸纳量同比增4倍

　　一季度，在各大电商巨头、第三方配套物流企业和制造业企业需求的带动下，天津工业物流市场的净吸纳量达到20.6万平方米，环比下降17.7%，但同比飙升四倍。主要大宗交易包括一家电商巨头在宁河区租赁了超过13万平方米的物流空间，用于拓展在天津的业务；另外一家国内油气设备制造商在西青区租赁大约9，000平方米的物流空间。由于武清和北辰区等成熟板块的大面积物流空间可租赁空间有限，位于天津市西南部的西青区和位于东北部的宁河区开始赢得租户青睐。

　　有三个非保税物流项目在本季度进入市场，新增物流空间17.6万平方米，将整个非保税物流市场总存量推高至300万平方米，同比上涨12.6%。尽管有新增供应进入市场，但由于市场需求强劲，非保税物流市场的整体空置率同比下降9.0个百分点，至12.9%。

　　本季度，由于非保税物流市场空置率下降，加之有多宗大型租赁成交，非保税物流市场租金水平仍维持上涨势头。一季度末，非保税物流市场的净有效租金为0.94元人民币/平方米/天，环比上涨1.1%，同比上涨3.1%。

　　预计2018年底前还将有另外八个物流项目进入市场，总建筑面积将达47.8万平方米，从而推高整个市场的空置率。仲量联行天津工业地产部总监高云鹏指出:“预计2018年全年市场租赁需求将保持平稳，电商、第三方物流企业及零售商将继续推动需求的增长。鉴于优质地段的闲置空间面积仍将十分有限，未来租金将仍有增长空间。”

　　零售地产需求强劲 区域型购物中心逐步形成

　　2018年第一季度，在餐饮、儿童业态和时装品牌的带动下，零售地产市场租赁需求保持强劲。净吸纳量达到11.2万平方米，环比上涨116%，同比上涨27%。休闲餐饮品牌、咖啡和茶饮品牌在天津积极扩张。新概念的餐饮品牌，如音乐自助餐厅等开设在核心商圈，吸引年轻消费者。儿童教育品牌继续在社区购物中心和核心区购物中心内开设门店。

　　“社交媒体对零售市场的影响日益加大，同时，千禧一代强劲的购买力也在支持着天津的零售租赁需求。”仲量联行天津零售地产部总监尹伟静表示。

　　区域型购物中心——鲁能城购物中心于2018年第一季度开业，为非核心区的零售空间新增面积12万平方米。作为该地区的首家大型购物中心，鲁能城购物中心定位于中等收入家庭，且项目交通便利，其预租赁率高达90%。由于租赁需求强劲，天津零售地产市场整体空置率微幅走低，降至11.5%，环比下降0.1个百分点，同比下降3.1个百分点。

　　强劲需求的带动下，天津零售地产市场租金涨至人民币11.7元/平方米/天，同比上涨3.1%。由于定位不明确以及缺少目标客群，少数购物中心空置率较高，其租金保持不变或增幅低于市场平均水平。相比之下，核心区和大型社区中的绝大多数零售项目则继续逐步提升其租金水平，带动整个市场平均租金的上扬。

　　展望今后，2018年内约有5个新建零售项目进入市场，市场总存量将达到440万平方米。在这些新建项目中，只有一个项目天津陆家嘴中心预计将位在核心区，其市场定位为面向中高收入群体。其他四座新建购物中心将分别作为其所在区域的首个优质零售项目，进一步扩大天津零售市场的版图。