天津多元化商业中心格局正在形成

　2010年，连续出台的地产宏观调控政策，令火热的住宅市场逐步降温，不少投资资金从住宅撤出，催生了新的投资热点——商业地产。与此同时，各大开发商纷纷增加商业地产的投资，吹响进军商业地产的号角，更是为商业地产新时代的来临注入了一剂强心针。种种信号表明：商业地产的春天俨然将至。

　　在本市，2010年商业地产开发继续稳步推进。而且在区域分布上，不再仅仅局限于市中心，而是呈现遍地开花、合理分布的局面。特别是随着河东万达广场、天邦购物广场的开业，以及中粮大悦城、天津嘉里中心、远洋国际中心、滨海第一城等项目的建设，本市多商业中心的整体布局正在形成。未来，人们购物娱乐选择将会更多。

　　成交量微涨成交价大涨

　　搜房网数据监控中心的监控数据显示，2010年，天津各类工商业用房共成交17550套，成交面积为1940426平方米，和2009年相比增加了6.3%；成交均价11995元/平方米，和2009年相比上涨了35.4%。

　　纵观本市商业地产市场2010年的整体走势可以发现，从春节后的3月份开始，商业地产项目的成交量开始有所回升。但由于上半年天津商业地产市场中写字楼、商铺并无新增供应，因此从5月开始整体成交套数开始因库存减少而有所下滑，但成交面积还是创出了上半年的最高纪录。同时，成交均价则维持着震荡上行的态势。

　　进入下半年，7月份是商业地产市场的成交谷底，成交面积仅10.32万平方米。从8月开始，随着滨海国际商业街等商业地产项目的开盘，供应量逐渐放大，成交量和成交均价开始齐升。8月成交10.36万平方米，成交均价10850元/平方米；9月成交11.46万平方米，成交均价12845元/平方米；10月成交13.86万平方米，成交均价14096元/平方米。

　　11月，本市商业地产市场成交达到全年的最高值，共累计成交2456套，面积达27.85万平方米。伴随着成交量的放大，成交均价有所下降，为12690元/平方米。

　　12月，商业地产市场成交逐步趋稳，成交面积达到19.21万平方米。成交均价创出全年新高，达到14567元/平方米。

　　写字楼市场呈上升趋势

　　截至2010年末，天津楼市中共有68个商业地产项目在售。其中，写字楼项目38个，商铺项目30个。

　　在38个在售写字楼项目中，24个项目年内报价上涨，9个项目报价基本持平，5个项目报价略微下降。报价上涨的项目中，有10个项目报价涨幅超过10%，最高涨幅达45%，平均涨幅达13%。在30个在售商铺项目中，七成项目报价持平，剩余的三成项目中，有7个项目报价上涨，平均涨幅15%，最高涨幅25%，有3个项目报价下降。

　　以上数据可以看出，2010年天津商业地产市场中，商铺市场相对稳定，而写字楼市场则呈现出较为明显的井喷趋势。

　　在区域分布上，中心城区凭借地理优势及传统的商业氛围，当之无愧地成为市场的热点，区内项目报价出现大范围领涨，主要集中在市内六区。特别是南开区，共有9个商业地产项目报价上涨，占到总数将近三成。

　　滨海新区商业地产市场的热度也不容小觑，共有6个商业项目报价上涨，占比接近20%，且涨幅较大。

　　各区域商业配比更合理

　　2010年，本市的商业地产项目分布也更趋合理，并非仅仅局限在和平、河西、南开这三个传统区域，而是出现遍地开花、合理分布的局面。河东、红桥、北辰、东丽、西青、滨海等区域都出现或规划了大型的商业综合体项目，大大完善了这些区域的城市功能。

　　去年的11月20日，总建筑面积51万平方米，集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务、社交于一体的河东万达广场商业部分正式开业，当天便吸引了近30万消费者，周边方圆1公里的停车场全部爆满。如此盛况充分说明，次级中心区商业综合体的市场需求仍很庞大。

　　除河东万达广场之外，2010年本市还有多个商业综合体在建。如位于南开区南门外大街的中粮大悦城，总建筑规模53万平方米，涵盖一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、酒店式服务公寓和高档住宅等多业态；位于河东区津滨大道的红星国际广场，建筑面积91万平方米，将建设家居建材、百货双MALL；位于和平区的津湾广场二期，建筑面积50万平方米，包括高级商务办公写字楼、居住型公寓、酒店和百货商场等业态；位于空港经济区的“滨海第一城”项目，占地1平方公里，建成后将成为全球单体纯商业面积最大的购物中心；位于南站CBD的天津嘉里中心，总建筑面积近50万平方米，集酒店、写字楼、高级公寓、商场等功能为一体；位于河东区新开路的远洋国际中心，集时尚商业中心、五星级品牌酒店、国际标准商务写字楼、酒店式公寓、企业家会所于一体；位于红桥区大丰路的鹏欣水游城，规划总建筑面积17.41万平方米。

　　特色鲜明市场定位各不同

　　越来越多的新商业地产项目上市，竞争越来越激烈，各开发商也积极通过定位上的不同，找到各自不同的客户群。

　　如即将由汤臣集团开发的津湾广场二期，整体定位为高端商务商业为核心的现代大型城市综合体建筑，三个120米、240米、300米的超高层建筑均瞄准高端商务市场。而已经开业的一期，则成为天津服务旅游市场的新亮点。

　　河东的JOY PARK喜悦购物公园，打出情景体验式消费街区概念，商家通过对现场环境和氛围的营造，使消费者在消费购物的同时享受全方位“情景体验”式的消费过程。未来将提供给消费者的不仅是新颖多样的购物休闲方式，更有传统商业无法比拟的优美景观视野及开放的体验消费环境。

　　天津大悦城将整体定位改成了“国际时尚青年城”，主力客群定位为18至35岁年轻时尚的都市青年，规划了时尚潮流馆、清纯活力馆等符合青年人消费习惯的购物区域，运用最具前沿的高端数码电子科技，引入最具时尚潮流感的新品牌，打造最具前卫、视觉震撼的特色主题街区，增添新颖的购物感觉。

　　水游城以水为主题，在位于商业裙房的商场部分，将设置30多处室内水景，如喷泉、假山瀑布、流动的水系等，使得消费者置身其中如同回归大自然。