天津写字楼机遇与挑战并存 2011年竞争逐步升级

随天津市房地产市场的变化，在2010年下半年开始，写字楼市场持续升温。据DTZ戴德梁行统计数据显示，2010年第四季度全市平均成交租金与达到106.66元（US$16.04）/平方米·月。鑫银大厦下半年正式入市并投入使用，为写字楼市场带来了5万余平方米的新增供应。同时，天津环球金融中心的津塔写字楼已落成并进入集中招商阶段；天津国贸广场（原欧加华国贸中心）复工，正在施工中；上海宝龙城市广场等重大项目与宁河签约；滨海新区响螺湾区域内浙商国贸大厦、天齐国际广场内年内面市……一批大型综合项目中写字楼的兴建、招商、入住，使得2011年天津市写字楼竞争逐步升级。

业内人士表示，由于市场现存写字楼项目仍维持稳定吸纳态势，市场新增供应并未完全消化，因此整体空置面积有所上升，空置率由上半年的14.7%上升到下半年15.0%。

新增写字楼品质、租金提升

DTZ戴德梁行天津公司总经理高炬表示，天津写字楼市场稳步发展，软硬件不断升级，经营管理水平持续提高，在客户品质和租金方面有所上升，“目前，天津最高端写字楼津门津塔、津汇二期还有天津中心。”

相关统计显示，未来1年至3年内，天津写字楼市场会将进入“集中爆发”阶段。仅2011年就有近30个写字楼项目入市，区域分布遍及南京路沿线、海河沿线、滨海响螺湾、于家堡中央商务区，且在这些区域内多以高端写字楼项目为主，如泰达MSD、津塔等，这些项目体量更大、标志性强，将对整个天津写字楼市场产生重要影响。

天津房地产学会副秘书长南开大学经济学博士刘玉录分析说，近两年，天津城市建设和经济发展带动了天津高品质、多功能写字楼投资建设，写字楼数量迅速增加，“未来中型综合写字楼将占据重要的位置，包括办公写字楼园区、复合商务、休闲等功能的写字楼将有望成为主流。”

业内专家认为，随着客户品质逐步提升，天津的核心区和滨海新区“双核”的快速发展，将来会吸引越来越多的知名性的企业落户到天津，这对于天津的写字楼市场也是非常利好的消息。“滨海新区的写字楼主要是在三个区域，一个是泰达核心区，一个是响螺湾，另外于家堡也将会有大量写字楼出现，未来会有上百万的总体供应量在天津滨海新区出现。”

写字楼投资回报率优于住宅

尽管今年会有大量写字楼入市，但业内人士仍表示高端写字楼产品的投资回报率要优于住宅产品。高炬分析，天津作为环渤海一个重要的发展区域，作为一个重要的经济增长点，在人们生活水平不断提升的同时，客观上造成了很大的消费潜力。天津的发展潜力和空间很大，越来越多开发商品牌进驻一方面是受到潜力的吸引，另外则是因为天津写字楼的回报大于一线城市。“我们也做了一些调研，发现越来越多的外来的投资商或者基金他们所看中的天津市场的投资物业基本上都是这种高端的写字楼产品还有商铺，这实际上是符合这些投资商他们在一线城市投资的要求的。因为只有这种高品质的办公楼和好的商业项目，投资回报才会达到这些投资人的要求。”

天和睿正地产工作室首席策划师王克非也表示，建造具有国际水平的多功能甲级写字楼是天津写字楼发展的重点，因为这样的写字楼投资回报率较高。“目前住宅产品投资并不十分稳妥，而写字楼的春天才看看开始。特别是一些高端写字楼，它良好的地理位置和高品质的物业管理将带来不错的租金收益。”

同时，业内专家也表示，天津写字楼的发展应呈现多核心的方式，并遵循按需、适度、超前的原则。同时，入住率是写字楼的生命所在，而物业管理决定了写字楼的运营成本和经济寿命，因此好的写字楼更要注重持有物业的管理和维护。

据统计显示，2010年下半年天津市甲级写字楼净吸纳量约为4.5万平方米，与2010年上半年相比大幅上升。鑫银大厦、天津中心、环球置地等项目下半年吸纳量相对较高。在平稳的市场需求作用下，写字楼成交价格指数较上半年上涨了1.4%，为121.9。

高炬表示，展望未来，海河沿线、南京路沿线以及响螺湾商务区、于家堡金融区等区域的高端写字楼相继入市，这将会为天津市区和滨海新区的甲级写字楼市场带来更多的新增供应。随着新建写字楼的放量，写字楼的区域也在不断外围化，新增供应将向更高档、更优质的方向发展，天津写字楼市场将会进入一个机遇与挑战并存的时期。