新竣工办公楼和零售地产项目推动天津房地产市场繁荣

　2014年10月29日，仲量联行今日发布2014年第三季度天津（楼盘）房地产市场报告，报告显示：

　　· 办公楼–世纪都会入市增加甲级办公楼供应将带给租户更多选择；

　　· 物流 – 租赁需求将有所增加；

　　· 零售地产 – 天津零售氛围整体提升，恒隆广场和佛罗伦萨小镇二期本季度开业；

　　· 高端住宅–市场交易量提升。

　　办公楼

　　2014年第三季度租赁市场需求明显，主要来自服务业，如金融行业和商业咨询行业。内资公司仍占主导，而跨国企业过去几个季度需求不活跃。显著的大宗租赁交易，如高翔公司租赁天津环球金融中心1,000平方米，天河城购物中心租赁远洋大厦1,100平方米。

　　虽然第三季度办公楼租赁需求明显，但整体净吸纳量环比下降。第三季度，办公楼整体净吸纳量环比下降60%至25,000平方米，下降主要原因之一是甲级办公楼市场空置率十分有限。由于环球金融中心企业租户搬离，本季度甲级办公楼净吸纳量为-5,000平方米。仲量联行天津分公司董事总经理何迈可表示，“虽然2014年第三季度需求放缓，但这种趋势不会延续。纵观天津整体经济基本面良好，我们预期企业将有扩租或升级需求。”

　　本季度多栋办公楼入市。2014年第三季度，一座甲级办公楼——天津世纪都会和三座乙级办公楼——万达中心，海河华鼎和梅江中心大厦相继入市，天津办公楼整体供应增至170万平方米。其中，天津世纪都会坐落于南京（楼盘）路，需求明显，预计将增加甲级办公楼之间竞争。然而，租金市场尚未受到新增供应的影响，表现与上一季度持平。

　　天津呈现出更多高质量办公楼。区政府着力通过建设区内高质量办公楼来吸引租户。随着天津办公楼质量逐年改善，对租户的竞争也逐年增加。由仲量联行担任独家租赁代理的万通中心就是最好例证。万通中心将于2015年完工，近期在小白楼向公众开放展厅。仲量联行天津商业地产部总监吕蔚然表示，“万通中心将成为小白楼区域第一座拥有卓越品质的甲级办公楼。万通中心已获得绿色建筑金级认证，将满足重视生态环境的企业租户。”

　　随着更多办公楼竣工，天津整体办公楼市场竞争加剧将更利于租户。仲量联行天津分公司董事总经理何迈可先生表示“由和记黄埔开发的天津世纪都会、由万通集团开发的万通中心，以及凯德国贸和富力中心将带动天津办公楼达到一线城市的级别，为租户选择办公空间时带来更多选择。”

　　工业物流市场

　　2014年第三季度，保税市场和非保税市场均没有新增供应。尽管市场整体空置率在下降而需求保持稳定，开发商并不急于新项目的完工，而是希望在新项目完工前提高预租率。到2014年底，将有三个新物流地产项目完工。三个项目全部为非保税仓库，总面积接近23万平方米。2015年前将没有新的保税仓库入市。相比于非保税项目，保税项目的未来供应较为有限，主要原因在于保税项目所需的接近海港或空港的物流土地十分稀缺。天津周边地区还有大量土地供应可作非保税物流项目用地。然而，这些土地的地价每年不断升高。

　　非保税市场的需求在本季度保持平稳，电商和零售商仍是需求的主要来源。快速消费品的需求也在增加，本季度联合利华在北辰区完成了24,000平方米的仓库租赁。保税物流的需求则没有明显上升趋势。然而，由于制造业公司需要更多仓储空间来满足由于节日带来的消费者购买需求的增长，保税市场需求有望在未来几个月增加。圣诞节、元旦和春节的到来使得电商、零售商和第三方物流企业对仓储空间的需求大大提升。

　　本季度保税市场和非保税市场的租金和资本价值均保持相对稳定。然而，随着需求的走高和空置率的相对低位，到今年年底租金预计有所攀升。同时，上涨的租金也会导致资本价值的提升。投资者对天津物流市场不断增加的兴趣也将提高资本价值并压缩收益率。仲量联行天津工业地产部总监王嘉思，指出：“天津市场仍有大量投资机会，我们希望看到未来几个季度更多的公司购置仓库。”

　　零售地产

　　2014年第三季度，一个全新的购物中心和一个二期延伸项目开业。恒隆地产在天津的首个购物中心——恒隆广场在和平路开业。该购物中心已经被大众广泛接受，一旦首层商铺全面开业，将更有望成为天津最受欢迎的购物场所。佛罗伦萨小镇二期于九月正式开业，为这一奥特莱斯商城增加了近7,000平方米的零售面积。仲量联行天津零售地产部总监尹伟静表示：“两个项目的入市充分展现了国际开发商对城市整体零售环境的根本影响。明年，随着SM天津滨海第一城和嘉里中心一期两项目的开业，新的品牌和全新的零售概念的出现又会全面提高购物者的购物体验。”

　　餐饮和儿童零售商继续在市场中扩张。一些全新品牌通过进驻恒隆广场或其他零售项目首次进入天津市场。餐饮业是为数不多的不受线上零售商冲击的零售类别，同时天津人也更倾向在餐饮上花费更多。因此，餐饮零售商遍布天津各个商业街区、选址多样，从民园体育场到各大百货商场负一层。儿童零售商也在尝试新的选址，如儿童早教机构和游乐城。

　　国际快时尚零售商，如GAP和H&M，在天津继续新增店铺。这些公司在中国拥有全面的扩张计划，加之部分快时尚品牌在天津没有或只有少量店铺，他们已经在过去几个季度逐步进行店铺扩张了。

　　即使新增供应导致空置率由第二季度的14.3%上升至本季度的15.3%，但在可比基础上，租金依然经历稳健增长，环比上升2%。城市中表现较好的购物中心是租金上升的主要驱动因素。

　　高端住宅

　　开发商预期九月及之后几个月将迎来市场的巨大需求，于2014年第三季度推出十个新建住宅项目，总计3,000套住宅。主要集中在海河沿岸和老城区分板块以及非传统高端住宅区域。其中多数项目是取得不俗的交易业绩的高端住宅项目，由市场知名开发商开发，如仁恒河滨花园、中海八大里项目和融创中心。

　　需求相比于2014年第二季度有所提升，第三季度交易量达到960套住宅，环比增加30%，同比仍下降23.6%。纵观全国住宅市场萎靡态势，天津住宅销售市场表现平平，购房者暂缓买房行为，原因是仍预期市场下调房价。然而，天津高端住宅价格表现稳定，环比小幅上涨1.0%至每平米22,300人民币。仲量联行天津研究部负责人马渡先生表示：“天津住宅市场的大型开发商暂未下调房价因为销售表现良好，然而一些小型开发商，考虑到销售表现欠佳，未来将采取降价带动需求的策略，进而带来未来几个季度整体市场房价下滑。”预计未来数个月，交易量将较2012年和2013年有所下降，平均每季度交易量在700-800套。主要来自改善型住宅及首套住宅需求。