津甲级写字楼需求疲软 住宅呈现量跌价平态势

　2016年第1季度，天津（楼盘）新增甲级写字楼48,800平方米，租金环比保持稳定至每月每平方米121.1元，空置率受新供应影响上升至23.4%；

　　2016年第1季度，天津熙悦汇购物中心入市，天津商业未来发展将呈现出主题化、特色化趋势；

　　2016年第1季度，在春节影响下，天津市内六区及滨海新区新建商品住宅市场成交均价为每平方米16,329元，环比保持平稳。

　　天津，2016年4月13日——领先全球的房地产服务运营商戴德梁行对2016年第1季度天津楼市进行了解读，戴德梁行天津公司副总经理尤岚女士就2016年第1季度天津写字楼、商业、住宅市场进行了总结并作出展望。

　　写字楼：春节影响致使天津写字楼市场需求疲软，未来供应量可观

　　2016年第1季度，位于金融城商圈的新华国金中心项目交付使用，为天津甲级写字楼市场带来了48,800平方米的优质办公面积，同时全市甲级写字楼市场总存量上升至107万平方米。

　　就整体市场而言，本季度，天津甲级写字楼市场平均成交租金环比上季度保持平稳至每月每平方米121.1元。由于新项目的入市及传统春节的影响，本季度，全市甲级写字楼市场平均空置率环比增长2.5个百分点至23.4%。

　　本季度，写字楼租赁市场进入淡季，天津甲级写字楼租赁市场净吸纳量为11,597平方米，仅为上季度净吸纳量的十分之一。租赁客户仍为当前热门的金融、货代、贸易类的企业客户。从租户需求看，企业扩张和升级需求仍然是本季度租赁成交的主要动力。例如，壳牌石油从平安大厦撤出，租赁新入市新华国金中心项目，升级需求明显；永达理保险经纪公司则在天津成立分公司，租赁金融街(000402,股吧)南开中心A座项目部分面积；新湖财富则在本季度扩租其在鑫银大厦的办公面积，满足其扩租的需求。

　　从商圈来看，得益于金融街南开中心项目成交的利好，南京（楼盘）路商圈成交较为活跃，空置率环比下降1.3个百分点至21.0%；租金则由于春节假期的影响稳定在每月每平方米125.9元。小白楼商圈由于多数写字楼入市时间较久，设施设备略显落后，为争取新客户纷纷主动下调租金至全市最低点为每月每平方米106.6元，环比下降2.2%；该商圈空置率则保持稳定在15.5%。友谊路商圈本季度租赁活动较为平淡，除鑫银大厦外，其它写字楼租户则由于该商圈楼宇的交通位置或品质原因纷纷搬离，从而使得该商圈空置率环比上升1.3个百分点至10.1%；租金较上季度暂无变化，依旧维持在每月每平方米117.3元。位于海河沿线的金融城商圈的空置率因新项目入市被大幅拉高，比上季度上涨了11.5个百分点至41.9%；租金则由于新入市项目的租金高于该商圈的平均成交租金环比上涨4.1%至每月每平方米129.3元；首次超过南京路商圈为全市最高值。

　　展望2016年，天津甲级写字楼市场将迎来46万平方米的新增供应，如万通中心、天津国际金融中心等，若全部入市，届时市场竞争加剧，业主被迫为了租赁进程加大优惠力度，预计2016年，天津甲级写字楼市场租金将呈现微幅下降趋势，空置率或将被进一步推高。

　　商业：天津商业未来发展将呈现主题化、特色化趋势

　　2016年，天津全市网上零售额在去年高增长的基础上，今年继续保持快速增长态势。截止至2016年2月，我市社会消费品零售总额达到894.41亿元，同比增长9.5%。其中，限额以上单位网上零售额50.04亿元，增长1.2倍，占全市限额以上社会消费品零售总额的10.2%。

　　2016年第1季度，天津零售物业市场录得一新项目入市，即位于南开区黄河道的天津熙悦汇购物中心，该商业为天津零售物业市场带来12万平方米的新增供应。截止到现在，天津零售物业市场总存量达到295万平方米，其中购物中心总存量为166万平方米。

　　天津熙悦汇购物中心总建筑面积12万平方米，是汇聚餐饮、娱乐、亲子、教育、休闲、购物等多业态近130家知名品牌的一站式大型购物中心，其主力店包括永辉超市(601933,股吧)、CGV星聚会影城、孩子王、斯宝沃健身、钱柜KTV、迪卡侬等，并汇聚了一系列时尚美食、儿童业态品牌及时尚零售品牌等，致力于打造南开区西部主城区最繁华的时尚生活中心。

　　就业态表现而言，本季度，超市及儿童业态表现明显，永辉超市继凯德Mall-天津湾店开业后，又落户于天津熙悦汇购物中心；Ie super人人乐精品超市也在本季度落户远洋未来广场。而在目前迅猛发展的儿童业态中，天津孩子王最大旗舰店本季度也在天津熙悦汇购物中心开业。

　　展望下个季度，世纪都会轩项目将进入市场，为天津滨江道商圈带来新的活力。届时购物中心对全市覆盖率将继续增加，传统百货面临的挑战将愈加激烈。购物中心表现方面，传统零售业占比将逐渐减少，超市、儿童、餐饮等业态占比逐渐增加，且随着消费者消费观念的改变，主题化、特色化的商业以及引进高性价比品牌将成为未来商场发展的主要趋势。

　　住宅：春节影响致使住宅市场呈现量跌价平态势

　　2016年第1季度，天津新建商品住宅市场呈现出量跌价平态势。受春节假期的影响，本季度，天津市内六区及滨海新区新建商品住宅共成交127万平方米，环比下降21.1%。除河东区外，其余各区在本季度成交量均有所下降，这主要是由于河东区路劲太阳城项目在本季度开盘且销量较高的结果。

　　本季度，天津市内六区及滨海新区新建商品住宅成交均价较上季度保持平稳为每平方米16,329元，同比上涨5.7%。分区来看，除河北区及滨海新区外，其余各地区成交均价均有所上涨。其中河西区由于本季度销量较高项目多位于新八大里、新梅江等热门版块内，成交均价受此影响环比上涨7.4个百分点至每平方米25,058元；南开区向来以浓厚的文化氛围以及天塔、水上公园等吸引了大量的置业者，本季度则在鲁能公馆、复康路11号项目的高价影响下成交均价环比上涨7.6%达每平方米28,968元，首次超过和平区位列天津之首。

　　展望下个季度，随着政府利好政策的频繁出台，刺激了刚需、改善型需求不断入市，且各项目加推力度增大，供需两旺促天津楼市成交量快速反弹。我们预计天津楼市将在下个季度迎来一轮成交小高峰；价格方面，随着成交量的提高，开发商将在保证销量的前提下对价格进行小幅度的提升，因此，量价齐升或将成为天津楼市下个季度的主旋律。