天津写字楼被指高风险 5年供应量需60年消化

天津境内，位于海河入海口的响螺湾中央商务区，曾被视为滨海新区崛起的重要标志性高端项目，但是经历7年建设后，现场48栋楼宇的完工进度远不及预期，而且招商受阻，渐有变成空城之势。类似的是，天津另一大商业地产代表项目金融城也是空置率高企。

这只是整个天津市商业地产市场的缩影。根据相关机构数据，天津市写字楼供应量仍在激增，预期未来5年的供应量需要60年才能消化掉，潜藏高风险。

沉寂响螺湾要成空城？

天津造城以滨海新区最为激进，其中又以响螺湾最甚。响螺湾CBD是天津市海河下游入海口处的规划建设项目，因为海河在入海口处的水流颇似海螺而得名。

从北京乘坐京津城际高铁到塘沽，再从塘沽坐出租车沿着迎宾大道往南走，左首边数十座大体量写字楼楼盘密密麻麻已展现眼前，其中有几栋可以看出有企业入驻，其它多数还在缓慢施工中，有些楼宇似乎已经停工很久，即便外围的防护网都出现破损。

这里就是响螺湾CBD，按照规划，这个2007年即已奠基开工、类似于上海陆家嘴的商务区，曾被寄希望于打造成天津市乃至环渤海地区规模最大、高楼最集中的商务聚集区。

据媒体报道资料，响螺湾整体规划面积为3.2平方公里，总投资高达420亿元，按照计划，截止到2015年，响螺湾内所有项目就将全部投入使用，届时将有2000余家企业入驻。但是截至目前，这里仍旧是一大片沉寂的工地。

根据滨海新区中心商务区政府网站的消息，2007年到2012年上半年，中心商务区已开工建设39个项目，共计48栋楼宇。但是现在，已经建好并能够出租使用的楼宇并不多。

某楼宇招商主管告诉网易财经，目前响螺湾能够出租的写字楼并不像看上去的那么多，因为很多开发商已经放缓了开工节奏，有些已经停工，有的更已经烂尾，像浙商大厦后面的金银塔。

金银塔灰色空洞的主体建筑右下方开辟了一个精装修的销售展示中心，墙面以及四周围墙都贴满了宣传标语，突兀的留下了当年热闹的迹象，只是如今已经丢空风化了，锁门的铁链都已锈蚀。标语显示，该栋建筑规划有公馆、会所、商业以及商务体等业态。

招商缓慢从目前响螺湾CBD写字楼的入驻率可见一斑。最早动工并招商的滨海浙商大厦总建筑面积13万平方米。该写字楼的物业第一太平戴维斯的资产管理部市场专员对网易财经表示，目前该大厦租金1到1.5元每平米每天，入驻率为75%，附近的旷世国际也是第一太平戴维斯代理的，租金在1.5.到1.8元左右，入驻率大概65%，而另外一栋华贸大厦，租金水平与浙商大厦相当，入驻率大概五成。旷世国际的招商主管也向网易财经证实了上述消息。

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，响螺湾的写字楼市场呈现了明显的供大于求的特征。未来市场竞争压力增大，空置率在一定时期内将处于高位运行。这和响螺湾新区距离市区较大的距离有关，相应的商务资源是很难一下子转移到此区域中的。

津门商业地产大跃进

与响螺湾同属滨海新区重头项目的于家堡金融区体量亦非常惊人。滨海新区中心商务区政府网站的消息显示，2014年该中心商务区将进一步加快楼宇建设进度，实现于家堡8栋、响螺湾8栋楼宇竣工，累计竣工楼宇29栋，面积298万平方米。但是，“年内1600家企业入驻，入驻率达到40%”的目标是否能实现，恐怕现在还是未知数。

在造城的如火如荼的同时，天津市的GDP增长也一路高歌。仲量联行发布的2013年天津白皮书分析称，天津GDP增长得益于短期内政府对于基础设施的大规模投入以及长期内滨海新区的持续发展。滨海新区政务网今年2月份披露数据亦显示，2013年，滨海新区完成投资突破五千亿元，新区固定资产投资占天津全市的比重接近五成，达到49.8%。

不过在业内人士看来，响螺湾CBD的落寞现状只是整个滨海新区乃至天津市商业地产大跃进的缩影。天津市的造城运动已有时日，写字楼市场起源于1991年完工的天津国际大厦，而如今，海河沿线空置率高企的除了海滨新区，还有位于天津市中心和平区空置率高达50%的金融城项目。

该项目2008年正式启动，东起海河，南至曲阜道，西至建设路，北达海河，规划新建面积130万平方米。包括津门、津塔、新华世纪广场、公积金中心、城投大厦等在内的7个项目，天津金融城总投资约为145亿元。

而就天津整体的写字楼供应还在持续增加，戴德梁行数据显示，未来两年天津甲级写字楼供应量更是直线上扬，供应量在2015年将上涨超过30%，而吸纳量增长不会超过10%，空置率水平将达35%。

据高力国际监测，数个写字楼建筑面积总计约为42.6万平方米的项目计划于2014年入市，总体量相当于目前总存量的40%。其中4个建筑面积共计约30万平方米的项目也预计在2014年一季度入市。

就地域分布而言，戴德梁行数据显示，2013年四季度，位于金融城的金谷大厦入市给市区甲级写字楼带来约40500平米的新增供应，并使得金融城甲级写字楼的空置率高达50.74%。

DTZ戴德梁行天津研究部分析师对网易财经表示，金融城商圈物业除了远洋大厦外，其他物业为2011年底、2013年底入市，且体量都较大，空置率的高企主要是由于物业租赁时间较短，加之区域商业配套和商务氛围尚不完善造成的。

五年供应量需60年消化

在中国商业物业井喷式供应的二线城市里，天津只是其中一个典型样本。就全国商业地产发展趋势来看，RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，2013年全国甲级写字楼新增供应总量接近500万平方米，同比增长23%。随后三年，预计年均新增供应量将接近800万平方米。这将导致2016年市场中的甲级写字楼总存量，较2012年增长80%。

值得注意的是，上述新增供应量中将有近七成来自于二线城市。据机构统计，过去三年写字楼吸纳总量排名前十的二线城市，其年均吸纳量仅为17万平方米。睿意德写字楼部高级助理董事陈曦指出，通过对各城市过去三年平均吸纳量的测算，天津、沈阳、重庆将成为高风险城市，若要消化未来五年的预期供应量，其所需时间分别为60、25及20年。

这样的供应体量已经对二线城市写字楼的租金造成明显的冲击。数据显示，2013年底，全国二线城市写字楼平均空置率较2012年上升4%，达到21%。成都、重庆、青岛的写字楼空置率已接超过30%。同期，二线城市写字楼平均租金环比下跌0.6%。

天津写字楼交易方面也出现了停滞。高力国际报告称，2013年四季度天津优质写字楼市场并无整售交易公布。较为青睐散售物业的个人投资者仍为天津写字楼物业投资市场的主要需求动力。虽然整售市场持续吸引着国内的一些机构买家的兴趣，但受高空置率和低迷的租金增长率的影响，交易量处于较低水平。

为了吸引更多的企业进驻越来越多刚刚修建好的写字楼，滨海新区2011年到2012年陆续出台了多项招商优惠政策，包括分期支付注册金、一次性资金补助、办公用房补贴以及减免企业所得税等。

滨海新区中心商务区政府网站日前发布消息称，将紧抓京津冀一体化以及自贸区机遇，主动承接北京金融业转移。推进投资亿元以上的重大项目落户，打造“北京高端服务业基地”。还规划了“3521”招商目标：引进30家企业总部或区域总部；引进500家银行、保险等专业性和区域性金融机构；引进200家IT、中介、科技、影视文化艺术企业；引进10所高校、医院和金融培训机构。

但是，滨海新区的招商进展并不像规划的那么顺利。严跃进表示，天津地方政府或有复制上海陆家嘴的冲动。但陆家嘴正处上海市中心，各类资源的导入比较容易。而滨海新区则远离天津市区，在吸引投资、人口导入等方面并不给力。从区域发展的角度看，随着长三角经济的发展，很多资源愿意导入陆家嘴，从而形成总部经济。而对于天津来说，京津经济走廊没有预计发展的好。即使有资源导入，也基本上停留在天津老城区，新城容易被忽视。