天津半年楼市盘点：住宅市场降温 写字楼租赁旺

2011年第2季度，天津写字楼呈现明显增长态势。全市平均成交租金与上季度相比有明显上涨，达到每月每平方米112.43元，环比上季增长了2.63%；空置率水平持续走低，降至13.0%，环比上季下降了1个百分点。

　　由于津塔等项目推迟了入市时间，因此本季仍无新增项目投放市场。

　　2011年上半年全市甲级写字楼净吸纳量为14,784平方米。一些物业项目出现基本满租情况，也是市场空置率下降的一个原因。此外，位于友谊路的城市大厦位于吸纳之首，津汇广场、鑫银大厦等项目吸纳量也相对较高。

　　2011年2季度的吸纳主要是来自保险企业租赁，而且多为较大面积租赁。

　　下半年天津甲级写字楼市场新增供应量增加，将使得租金上涨趋缓，空置率则面临上涨压力；金融城、海河CBD等新兴商务区初见规模，天津写字楼分布呈现多核心态势发展；滨海新区区域，随着高端写字楼面市，未来写字楼市场需求将得到一定缓解。

　　商业市场：购物中心渐成主流

　　2011年第1季度，天津市消费品市场继续保持稳定的增长，社会消费品零售总额达到806.96亿元，同比增长17.9%。

　　本季度，位于天津海河沿岸老城厢商圈的乐天百货正式开业，带来50,000平方米的新增供应。截至到本季度，天津市商业存量达到了1,479,400 平方米。

　　本季度，坐落于武清区的“佛罗伦萨小镇-京津名品奥特莱斯”大型高端名品折扣中心正式开业。这是即美美百货退出天津市场后的另一大型Outlets进驻津城。小镇有近200家国际时尚品牌的入驻，其中Prada、Fendi和Bvlgari等品牌则首次入驻中国奥特莱斯。

　　位于开发区东区核心中心位置的首个国际商务综合体泰达现代服务产业区(MSD)将于今年年底基本建成，与周边项目共同打造滨海时尚组团。

　　随着今年2、3、9号线延长线的建成通车以及地铁5、6号线的陆续开工建设，地铁沿线商业有望迎来进一步的发展。

　　乐天百货、佛罗伦萨小镇等外资商业项目的相继入市，为天津商业注入新鲜血液，有效促进天津商业多业态发展；购物中心将成为未来商业发展潮流，轨道交通日趋成熟促进社区型购物中心蓬勃发展；商业项目放量加大，在一定程度上加剧了天津商业市场竞争，这些竞争的存在会使得整个商业市场趋于成熟。

　　住宅市场：降温明显

　　2011年上半年，受到国家限购政策的影响，天津商品住宅市场成交量明显下降，环比去年下半年下降22.27%。

　　2011年上半年，全市成交均价达到9,157元/平方米，市内六区成交均价为16,533元/平方米，滨海新区赶超全市均价达到9,219元/平方米。

　　2011年第二季度，天津商品住宅市场降温明显。全市成交面积同比去年二季度下降8.86%，环比上一季度下降20.97%。 其中，市内六区新开盘项目带动其成交量上升；环城四区成交量所占比重有所增加；滨海新区成交量放缓。

　　本季度，全市成交均价环比上季有所上扬，由上季的8,812元/平方米上升为本季的9,592元/平方米；其中市内六区上涨比较明显，达到了18,013元/平方米，滨海新区均价赶超全市均价达到9,737元/平方米。

　　2011年，天津保障性住房计划新开工1200万平方米、19万套。其中，公共租赁住房480万平方米、10万套；限价商品住房430万平方米、5.2万套；经济适用住房290万平方米、3.8万套。上半年开工建设，公共租赁住房59,640套；限价商品住房27,809套；经济适用住房33,044套。

　　2011年上半年天津商品住宅市场仍然是观望气氛浓重，成交量下降明显。市内六区由于物业稀缺性，成交均价上涨；环城四区集中了大量的保障性住房，使得成交量保持稳定，但成交均价有所下降；滨海新区受政策影响比较明显，成交量减少，放量也有所放缓；远郊五县由于本来价位较低，成交量中主要以蓝印需求为主，成交量和成交均价变化不明显。

　　受到政府金融政策和住宅成交惨淡等因素的影响，一些住宅开发商开始转战商业地产；保障房建设力度加大，多种因素综合或使商品住宅价格回归理性。