天津商业地产新增供应不断 多元住宅租赁体系初现

全球领先的房地产服务商第一太平戴维斯，近日发布2018年天津房地产市场研究报告，重点解读甲级写字楼、零售及住宅市场的表现，并就未来趋势进行展望。

　　“2018年天津甲级写字楼市场供应量达到近五年峰值，库存压力加大，预计未来空置率还需时间缓慢消化。”第一太平戴维斯华北区高级董事、天津及分公司总经理岐晓弟表示：“零售物业市场方面，本年度的新增供应集中在非核心区域，租赁表现活跃，预计未来将在各商圈良性竞争下保持健康运行。高端住宅市场方面，受宏观政策调控，住房交易保持量价稳定，预期市场会保持平稳走势，不会出现较大幅度的波动。”

　　办公楼市场

　　根据第一太平戴维斯研究部市场调研显示，2018年第四季度，天津甲级写字楼迎来四个项目交付入市，录得24.5万平方米的新增供应，全市总存量推至154.6万平方米。

　　受经济环境影响，甲级写字楼整体租赁需求稳中有降，第四季度写字楼净吸纳量达到34,202平方米，全年净吸纳量累计13万平方米。金融、贸易及信息技术类行业为本季度租赁需求的主要驱动力。鉴于大体量新增供应的入市，第四季度全市空置率上涨至38.6%，同比上升7.7个百分点。同期，全市甲级写字楼平均租金较去年同比上涨1.1%至人民币每平方米每月139.2元。

　　海河沿线板块凭借来自金融及专业服务业的活跃需求，使区域空置率下降至19.8%的历史最低点，平均租金同比上浮1.5%至人民币每平方米每月137.9元。另外，作为新兴商务区域的新八大里板块目前空置率处于较高水平，但政府招商引资优惠政策以及相对较低的租金报价有望提升板块吸纳量。

　　2019年上半年预计将有四座写字楼竣工入市，主要集中在海河沿线，有望为甲级写字楼市场带来38.6万平方米的新增供应。未来不同板块的入市项目将为租户带来更多选择，激烈竞争下业主方或将采取灵活的租赁策略，市场也将继续偏向于租户方。

　　零售市场

　　2018年，全市社会消费品零售总额比上年增长1.7%，增速有所放缓。

　　年度内，四座新建购物中心进入天津城区非核心零售市场，为市场带来31.5万平方米的新增供应。此外，滨海新区SM天津滨海第一城二期也在本年度开业纳客，为滨海新区零售市场带来10.3万平方米的新增供应。至此，全市零售物业存量达到549.1万平方米。

　　2018年全市零售市场表现不俗，租赁需求主要来源于儿童及餐饮业态，生活方式品牌也在本年度加速扩张。全市空置率环比下降1.2个百分点至11.5%，同比下跌2.0个百分点。天津城区租赁需求活跃，带动全市首层平均租金小幅上扬至人民币344.9元每平方米每月，环比上涨1.8%，同比亦微升1.3%。

　　2019年零售物业市场有望迎来至少五个优质项目，共计新增零售面积50余万平方米。除位于核心商圈的和平保利广场外，新入市的区域型购物中心将进一步带动非核心零售区域商业格局的升级。核心商圈与区域型购物中心或将加剧竞争，给消费者带来多元选择。预计未来的租赁需求也将随着新增供应有所递增，但由于新增供应主要集中在非核心区域，预计全市整体租金或将低速增长。

　　住宅市场 

　　2018年，天津中心城区无新增服务式公寓项目入市。天津服务式公寓市场以吸纳现有存量为主，平均空置率环比下降1.8个百分点至16.9%，同比下降9.7个百分点。中心城区服务式公寓平均租金报价比上季度微跌0.8%至每平方米每月218.1元，同比上涨2.5%。

　　随着天津租赁市场的加快发展，多元住宅租赁体系已初步实现，新增租赁住房用地的大量供应，为今后房地产市场提供大量长期稳定的租赁房源，并有效引导房地产开发企业由单一开发销售向租售并举模式转型。预计未来，天津租赁市场会在迎来一小部分供给高潮后，各等级趋于规范平稳态势。

　　第四季度，全市商品住宅成交量累计约326.8万平方米，环比下降2.9%，同比上涨24.7%。全市新建商品住宅成交均价环比下降1.1%至每平方米15,670元，同比增长3.3%。受持续收紧的政策调控影响，全市高端住宅成交均价环比下降1.2%至每平方米44,876元。

　　天津深化房地产市场调控，坚持“房住不炒”定位，住宅销售市场价格得到合理的稳控，住房交易保持量价稳定。在调控常态化的影响下，预期市场会保持平稳走势，不会出现较大幅度的波动。