天津滨海写字楼定位 三大类型各有千秋

开发区发展速度的日益加快，发展前景的普遍看好，吸引了越来越多的企业和个人将目光投向了这块淘金之地。无论是如潮而至的外来企业，还是欲试水滨海开创事业的个人，他们所必须考虑的一个问题就是如何为自己的企业寻找到一个合适的安身立命之所，而这自然越来越加大了对开发区写字楼的需求以及配套设施的要求。纵观开发区的写字楼市场，我们可以发现相对于星罗棋布的多家高级酒店，开发区写字楼的数量并不为巨，档次也不尽相同，整体上仍然处于日趋完善的发展过程之中。

　　三大类型各有千秋

　　以曾经作为标杆式建筑的克瑞思大厦为发端，直至近年以5A生态型写字楼群为标榜的滨海金融街的逐渐开发，开发区的写字楼市场已经走过了十几年的发展历程，建设的档次也在不断攀升。根据客户群以及档次的不同，可以简略地将开发区的写字楼分成三种类型。

　　第一个类型就是定位中高档，客户群多为中小企业的写字楼，这个类型的写字楼在开发区的写字楼中占有很大份额，豪威大厦、银座大厦、泰达新天地以及明珠园都是这个类型写字楼的典型代表。在走访中发现，这些大厦在很多方面具有很多的相同相似之处。比如：其一，地理位置优越，都处于开发区较为核心的地带，集中分布在交通便利、配套设施齐全的二三大街上。其中银座大厦和泰达新天地坐落于第二大街与南海路的交口附近，而豪威大厦则位于第三大街上，且它们所在的区域都具有较为浓厚的商业氛围以及文化氛围，邻近开发区管委会、投资服务中心等重要机构也往往成为这些大厦的地理优势所在。其二，户型相对适中，销售情况良好，其中，小户型更受客户欢迎。负责银座大厦的物业管理公司的赵经理介绍说，银座大厦8-16层均为写字楼，分为200多平方米与400多平方米两种户型，已经全部售出了，现在仍然在销售的1-7层的面积则主要集中在150多平方米至190多平方米之间，目前销售情况极好，其中小户型的房子尤其受到欢迎，前来咨询者众多。而负责泰达新天地的三荣物业管理有限公司的王先生也表示了相似的观点，他说，泰达新天地的写字楼已于2006年全部售出，虽然不乏一个公司买断整层700多平方米的情况，但是总体而言，还是购买100多至200多平方米小户型的客户居多。第三，物业服务正规，质量较高。负责这些大厦的物业公司一般较为正规，其中，泰达新天地引进的国际物业管理顾问行——第一太平戴维斯，就是国际著名品牌。这些物业公司的收费处于中档水平，能够为写字楼客户提供各项水平较高的服务，尤其是他们在安全保障方面一般都较为严格。

　　第二个类型的写字楼是以滨海金融街东西区为代表的高档写字楼群，就开发区的写字楼而言，金融街写字楼代表了其最高水平。相对于同一区域的其他写字楼，它具有十分不同的特点。首先，建筑自身风格独特，设备先进。无论是金融街的整体规划，还是建筑设计，都较好地体现了现代化的特点，而建筑本身防止静电的设计以及良好的中央空调设备，都使其成为开发区写字楼中的标志性建筑。其次，所具有的客户群以国企以及大型跨国公司为主。据金融街长城物业管理股份有限公司天津分公司的王主管介绍，以金融街西区为例，现在已经出售了90%以上，其中已经入驻的绝大多数为国企，特别是一些大型的金融机构如银行等。只有极少部分为私人企业。他表示，这些入驻的企业一般都是较为高端的客户，所占写字楼面积一般较大，多数集中在2000平方米左右，还有的企业可以达到五六千平方米。

　　第三个类型的写字楼是以泰丰桐景园为代表的SOHO公寓。以开发区首家SOHO公寓为宣传的桐景园在2002年出售之初并没有引起很大的关注，但是在近一段时间却受到了普遍的欢迎。据桐景园的物业管理公司的赵小姐介绍，桐景园共有SOHO公寓111户，面积集中在130到190平方米之间，现在已经只剩下三四套190多平方米的没有出售，售出率达到了90%以上。赵小姐认为，相对于纯写字楼，SOHO小户符合市场小企业的需求，并且价格低廉，无论是出售价格还是物业费用都比纯商务写字楼要低一个档，可以为中小企业提供更多的选择。

　　市场发展各有侧重

　　虽然开发区的写字楼大致按照户型和适用客户群的不同分成了三种类型，但是由于SOHO公寓这种形式在开发区极少，因此，大致上开发区的写字楼市场还是以前两种类型的写字楼为主，但两者在户型和客户群上存在着很大的差别。

　　其中，由于金融街西区的高档写字楼具有较为明显的优势，符合国家大型金融、保险、证券企业以及跨国公司对于写字楼档次以及物业服务的比较高的要求，因此受到了特定高端用户的欢迎。但是由于这些高档写字楼在户型上一般较大，物业费用高，因此一般中小企业鲜有实力问津。长城物业的王主管认为，目前，金融街的高档写字楼能够满足高端客户的要求，供需平衡。这是由于开发区更加浓厚的商务氛围尚需要时间来营造，开发区高档写字楼的市场还需要一段时间来培育。这还有待于开发区进一步发展的力度以及对于城市的定位。从小的方面来说，他认为，开发区的高档写字楼还应当在建筑细节上有所改进，才能在未来的竞争中赢得不败地位。比如对于房型的选择应当更加合理，在技术上更加先进，提高在其中工作与生活的业主的舒适度，吸引更多的高端业主前来入驻。

　　而对于以泰达新天地和银座大厦为代表的中高档写字楼来说，由于户型的设计以及合理的性价比满足了众多的中小企业的需求，因此在开发区具有很高的人气，特别是小户型充分适应了很多初步创业的个人需求，更是供不应求。正如银座的物业管理公司的赵经理所言，小户型的写字楼满足了市场上很大一部分物流、贸易等中小公司的要求，丰富了市场，也实现了自己的盈利。而且在银座大厦的业主中也出现了一些出于投资目的进行的购房，这也说明这些业主看到了此类写字楼的巨大升值潜力。

　　虽然在开发区这一部分写字楼需求旺盛，但是正如长城物业的王主管所言，未来的写字楼在数量上将有大的增加，小户型的写字楼将成为其中一个发展趋势，从而达到更加实用化，适应市场的需求。这必将导致小户型写字楼竞争的加剧。因此，我们可以预见未来的小户型写字楼的竞争除了硬件的比拼之外，软件的服务也将成为竞争的重点。能否提供高品质、更加人性化的服务将成为此类写字楼比拼的重点。